Als Ausländer Haus kaufen in der Schweiz, die Regeln

Lex Koller, das Gesetz hinter dem Hauskauf

Lex Koller ist der Übername des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz BewG oder in der französischen Fassung LFAIE (RS 211.412.41). Es stellt den Erwerb einer Liegenschaft durch eine Person im Ausland unter die Bewilligungspflicht der Behörde jenes Kantons, in dem die Liegenschaft liegt, so das Bundesamt für Justiz. Der Name stammt vom früheren Bundesrat Arnold Koller, und das Gesetz trägt ihn laut Kanton Zürich seit 1983.

Das Gesetz trifft nicht jeden Ausländer. Als Person im Ausland gelten Staatsangehörige eines Drittstaates ohne rechtlichen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz, Gesellschaften mit Sitz im Ausland sowie Gesellschaften mit Sitz in der Schweiz, die von Personen im Ausland beherrscht werden, hält der Kanton Genf fest. Ein Drittstaat ist ein Land ausserhalb der Europäischen Union und der EFTA.

Wer eine Niederlassungsbewilligung C besitzt, fällt ganz aus dem Gesetz heraus. Ob aus der Europäischen Union oder aus einem Drittstaat, er wird wie eine Schweizer Staatsangehörige behandelt und unterliegt keiner Beschränkung. Auch eine Geschäftsliegenschaft bleibt bewilligungsfrei, wenn sie ausschliesslich als Betriebsstätte eines Unternehmens, eines Gewerbes oder eines freien Berufes dient, selbst wenn die Käuferschaft weder Wohnsitz noch Sitz in der Schweiz hat.

Ist Ihr Fall nicht klar ausserhalb des Gesetzes, entscheidet die kantonale Behörde von Fall zu Fall. Sie darf die Bewilligung nur aus einem Grund erteilen, den das Gesetz oder das kantonale Ausführungsrecht ausdrücklich nennt.

Wer darf als Ausländer ein Haus in der Schweiz kaufen

Die selbst bewohnte Hauptwohnung darf jede und jeder kaufen. Staatsangehörige eines Drittstaates, die Aufenthaltsbewilligung B eingeschlossen, erwerben ohne Bewilligung die Hauptwohnung an ihrem rechtlichen und tatsächlichen Wohnsitz, schreibt der Kanton Zürich. Die Liegenschaft muss jene sein, in der Sie wirklich wohnen, keine Anlage und keine zweite Adresse.

Rechtlicher und tatsächlicher Wohnsitz heisst der Ort, an dem Sie wirklich leben und bleiben wollen. Ihre Aufenthaltsbewilligung allein beweist das nicht. Die Behörde sucht handfeste Anzeichen, das gemeinsame Familienleben vor Ort, das in der Schweiz eingelöste Fahrzeug, die unbeschränkte Steuerpflicht oder die regelmässige Teilnahme an einem Ortsverein.

Diese Tür schliesst sich beim Wegzug. Die Verordnung verlangt den Verkauf innerhalb von zwei Jahren, sobald die Liegenschaft nicht mehr als Haupt- oder Zweitwohnung genutzt wird (Artikel 11 Absatz 2 Buchstabe e BewV).

Als Deutscher ein Haus in der Schweiz kaufen

Staatsangehörige der Europäischen Union oder der EFTA mit rechtlich begründetem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz sind keine Personen im Ausland und entgehen der Bewilligungspflicht, nach Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe a des Gesetzes im Umkehrschluss gelesen. Das Bundesgericht hat das im Entscheid ATF 136 II 405 festgehalten. Eine Deutsche mit Wohnsitz in Zürich kauft ihre Wohnung also wie eine Schweizer Einwohnerin, ohne Gesuch und ohne Kontingent.

Wer in Deutschland wohnen bleibt, steht im anderen Fall. Ohne Wohnsitz in der Schweiz bleibt er eine Person im Ausland, auch mit europäischem Pass. Offen steht ihm die Ferienwohnung oder die Aparthotel-Wohnung, bewilligungspflichtig und nur in einem Kanton mit Kontingent.

Wer aus einem Drittstaat stammt und in Deutschland gemeldet bleibt, hat keinen Vorteil aus der Nachbarschaft. Für ihn gilt dieselbe Regel wie für jede andere Person im Ausland, die selbst bewohnte Hauptwohnung am Schweizer Wohnsitz ist frei, alles andere braucht eine Bewilligung.

Den weiteren Ablauf eines Kaufs beschreibt unser Ratgeber zu Ablauf und Eigenmitteln beim Wohnungskauf.

Ferienwohnung, das Kontingent Kanton für Kanton

Anhang 1 der Verordnung (BewV, Artikel 9) setzt eine landesweite Obergrenze von 1500 Bewilligungen pro Jahr für den Erwerb von Ferienwohnungen und Aparthotel-Wohnungen durch Personen im Ausland. Eine Aparthotel-Wohnung ist eine Wohnung in einem bewirtschafteten Hotel, die Sie nur einen Teil des Jahres belegen. Diese Summe teilen sich allein die im Anhang genannten Fremdenverkehrskantone, 17 von 26, laut Text der Verordnung.

Ein Kanton, der im Anhang fehlt, hat kein Kontingent und damit keine solche Bewilligung zu erteilen. Genf, Zürich und Zug stehen so da, drei Märkte, in denen eine Käuferschaft ohne Schweizer Wohnsitz auf diesem Weg keine Zweitwohnung erhält.

Jährliche Bewilligungskontingente für eine Ferienwohnung oder eine Aparthotel-Wohnung, Anhang 1 der BewV, Stand 2026. Quellen, Text der Verordnung und Kanton Zürich für Zürich. Genf, Zürich und Zug stehen nicht im Anhang 1 und haben deshalb kein Kontingent.

Allein das Wallis hält 330 Bewilligungen, 22 Prozent der landesweiten Obergrenze, vor dem Tessin und der Waadt. Unsere Preisrichtwerte für das Wallis und unsere Beobachtung der Immobilienpreise im Tessin zeigen das Einstiegsniveau beider Märkte.

Die neun hier verglichenen Kantone halten zusammen 805 der 1500 jährlichen Bewilligungen, also gut die Hälfte der landesweiten Obergrenze. Die restlichen 695 teilen sich die elf übrigen Kantone im Anhang 1.

Im Wallis ist das Kontingent nicht die einzige Tür. In den Fremdenverkehrszonen verlangt der Kauf einer Ferienwohnung zusätzlich eine Bescheinigung der Dienststelle für Raumentwicklung nach dem Zweitwohnungsgesetz, getrennt von der Bewilligung nach Lex Koller, hält der Kanton Wallis fest.

Beispiel, eine Wohnung in Lausanne und ein Chalet im Wallis

So läuft das Bewilligungsverfahren

1. Klären Sie Ihren Status Halten Sie Staatsangehörigkeit, Aufenthaltstitel und tatsächlichen Wohnsitz fest. Eine Niederlassungsbewilligung C stellt Sie ausserhalb des Gesetzes. Ein Pass der Europäischen Union oder der EFTA mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz ebenso.
2. Ordnen Sie die Liegenschaft ein Selbst bewohnte Hauptwohnung, Ferienwohnung, Aparthotel-Wohnung oder Gebäude als Betriebsstätte, jeder Fall folgt seiner eigenen Regel. Eine Bewertung der Liegenschaft zeigt Ihnen den Marktwert, bevor Sie sich binden.
3. Schreiben Sie der kantonalen Behörde Sie entscheidet allein, Gesuch für Gesuch. In Genf erteilt das Departement für Institutionen und Digitales entweder die Erwerbsbewilligung oder eine Feststellung der Nichtunterstellung, die jede Person verlangen muss, deren Unterstellung nicht klar ausgeschlossen ist. Im Wallis entscheidet das Rechtsbüro der Dienststelle für das Grundbuch in erster Instanz. In Zürich ist es der Bezirksrat des Bezirks, in dem die Liegenschaft liegt.
4. Holen Sie die kantonale Bescheinigung in der Fremdenverkehrszone Im Wallis verlangt eine Ferienwohnung in einer Fremdenverkehrszone eine Bescheinigung der Dienststelle für Raumentwicklung nach dem Zweitwohnungsgesetz, zusätzlich zur Bewilligung nach Lex Koller.
5. Fechten Sie eine Absage nötigenfalls an In Zürich geht der Entscheid des Bezirksrats an das Baurekursgericht, während das Amt für Wirtschaft und Arbeit und das Bundesamt für Justiz die Aufsicht führen.

Was einen rechtlichen und tatsächlichen Wohnsitz belegt, nach Angaben des Kantons Zürich.

• Ihr Aufenthaltstitel, der allein nie genügt
• Das gemeinsame Familienleben am selben Ort in der Schweiz
• Ihr in der Schweiz eingelöstes Fahrzeug
• Ihre unbeschränkte Steuerpflicht in der Schweiz
• Ihre regelmässige Teilnahme an einem Ortsverein

Die Fallen der Lex Koller

Wird die Lex Koller verschärft

Eine Verschärfung ist in Vorbereitung, nicht in Kraft. Der Bundesrat beauftragte das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement am 29. Januar 2025 mit einer Revision des Gesetzes und verabschiedete am 15. April 2026 einen Vorentwurf. Die Vernehmlassung lief vom 15. April bis zum 15. Juli 2026, die Stellungnahmen von Kantonen, Gemeinden, Parteien und Privatpersonen wurden am 27. Juli 2026 veröffentlicht.

Vier Änderungen stehen im Vorentwurf des Bundesrats. Der Kauf einer Hauptwohnung würde für Staatsangehörige eines Staates ausserhalb der Europäischen Union und der EFTA bewilligungspflichtig, mit Verkauf innerhalb von zwei Jahren beim Wegzug aus der Schweiz. Die Ausnahme für Geschäftsliegenschaften bliebe jener Käuferschaft vorbehalten, die die Betriebsstätte selbst führt, womit der Kauf zum Vermieten oder Verpachten wegfiele. Die kantonalen Kontingente für Ferienwohnungen und Aparthotels würden gekürzt, ohne dass die amtliche Mitteilung Zahlen nennt, und Verkäufe zwischen Personen im Ausland würden wieder bewilligungspflichtig. Der Erwerb kotierter Anteile an Wohnimmobiliengesellschaften und börslich gehandelter Immobilienfonds fiele weg.

Die Revision gehört zu den Begleitmassnahmen der Volksinitiative gegen eine Schweiz mit 10 Millionen Einwohnern, die der Bundesrat zur Ablehnung empfiehlt. Am 3. November 2026 nennt die Verfolgungsseite des Bundesamts für Justiz kein Datum des Inkrafttretens. Es gelten also die oben beschriebenen Regeln.

Häufige Fragen

Was ist die Lex Koller

Sie ist der Übername des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (RS 211.412.41). Es stellt den Erwerb einer Liegenschaft durch eine Person im Ausland unter die Bewilligungspflicht des Kantons, in dem die Liegenschaft liegt. Benannt ist es nach dem früheren Bundesrat Arnold Koller und gilt unter diesem Namen seit 1983.

Können Deutsche in der Schweiz ein Haus kaufen

Ja. Mit Wohnsitz in der Schweiz gilt ein deutscher Pass als EU-Pass und befreit von der Bewilligungspflicht. Mit einer Niederlassungsbewilligung C gibt es ohnehin keine Beschränkung. Ohne Schweizer Wohnsitz bleibt nur die Ferienwohnung innerhalb des kantonalen Kontingents.

Kann ich als Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz ein Haus kaufen

Nur mit Bewilligung und nur in bestimmten Fällen. Ohne rechtlichen und tatsächlichen Wohnsitz sind Sie eine Person im Ausland. Offen bleiben eine Ferienwohnung oder Aparthotel-Wohnung aus dem Kontingent eines Fremdenverkehrskantons sowie eine Geschäftsliegenschaft, die ausschliesslich als Betriebsstätte dient.

Kann ich als Rentner ohne Arbeit ein Haus in der Schweiz kaufen

Das Gesetz schaut auf Pass und Wohnsitz, nicht auf eine Erwerbstätigkeit. Mit EU- oder EFTA-Pass und rechtlichem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz brauchen Sie keine Bewilligung. Zu den Anzeichen eines solchen Wohnsitzes zählt die unbeschränkte Steuerpflicht, die auch ohne Lohn bestehen kann.

Welche Kantone haben ein Kontingent für Ferienwohnungen

Nur die 17 Fremdenverkehrskantone im Anhang 1 der Verordnung. Von den neun hier verglichenen Kantonen führen Wallis 330, Tessin 195, Waadt 175, Freiburg 50, Neuenburg 35 und Jura 20 Bewilligungen pro Jahr. Genf, Zürich und Zug haben keines.

Bekomme ich mit einer Liegenschaft eine Aufenthaltsbewilligung

Nein. Das Eigentum an einer Schweizer Liegenschaft begründet laut Bundesamt für Justiz keinen Anspruch auf eine Aufenthaltsbewilligung. Der Aufenthalt wird vom Staatssekretariat für Migration oder der zuständigen kantonalen Stelle in einem eigenen Verfahren entschieden.