Immobilienpreise im Tessin, der Kanton fällt zurück

Innert eines Jahres haben die Eigentumswohnungen in der Schweiz 5.9 % zugelegt. Im Tessin sind es bei den Einfamilienhäusern 1.7 %, und Lugano ist der einzige Wirtschaftsstandort des Landes, an dem die Fachleute auf einen Rückgang setzen.

Die Transaktionspreise ziehen an, die Wohnungen vorneweg

Raiffeisen hat am 12. Oktober ihren Transaktionspreisindex für das dritte Quartal veröffentlicht. Einfamilienhäuser legen im Quartal um 2.0 % und auf ein Jahr um 3.6 % zu. Die Eigentumswohnungen schneiden besser ab, mit 1.7 % im Quartal und 5.9 % auf zwölf Monate.

Im Vorquartal lag das Stockwerkeigentum auf ein Jahr noch bei 4.2 %. Die in drei Monaten gewonnenen 1.7 Punkte sind viel für einen Index, der sich gewöhnlich in kleinen Schritten bewegt.

Das RealAdvisor-Barometer, erstellt am 14. Oktober, misst denselben Trend mit geringeren Ausschlägen, 3.4 % auf ein Jahr bei den Wohnungen und 2.9 % bei den Häusern. Die beiden Veröffentlichungen unterscheiden sich im Ausmass und stimmen in der Richtung überein.

Alle 26 Kantone und alle 15 grossen Agglomerationen der Schweiz verzeichnen ein positives Jahreswachstum. RealAdvisor stellt zudem eine Verlagerung des Marktschwerpunkts zu erschwinglicheren Städten fest, nach einem Jahrzehnt, das von Zürich und Zug dominiert war.

Warum steigen die Wohnungen schneller als die Häuser?

Weil das Wohnungsangebot nicht mithält und der Anstieg der Festhypothekarzinsen die Nachfrage nicht genug bremst. So liest es Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, für den sich der Markt nicht beruhigen wird, solange Wohnraum so knapp bleibt.

Die Aufschlüsselung nach Gemeindetyp sagt mehr als der nationale Durchschnitt. Auf ein Jahr legt das Stockwerkeigentum in Tourismusgemeinden um 7.9 % und in städtischen Zentren um 1.6 % zu, ein Verhältnis von eins zu fünf innerhalb desselben Index.

Wer eine Wohnung im Skiort besitzt und wer eine in der Stadt besitzt, liest also denselben nationalen Index, ohne denselben Markt zu erleben. Der Durchschnitt stimmt und taugt doch nicht zur Festlegung eines Preises.

Die Immobilienpreise im Tessin steigen, aber nur halb so schnell

Die Tessiner Ausgabe des RealAdvisor-Barometers fällt aus dem Rahmen. Die Einfamilienhäuser legen dort auf ein Jahr um 1.7 % zu, der schwächste Anstieg aller Schweizer Kantone. Auf zehn Jahre wird der Abstand strukturell, 13 bis 15 % im Tessin gegenüber mehr als 34 % im Landesdurchschnitt.

In Lugano regt sich der Markt ein wenig, im dritten Quartal mit 2.7 % auf ein Jahr bei den Wohnungen und 2.1 % bei den Häusern. Nichts, was den Rest des Landes einholen würde.

Quelle RealAdvisor-Barometer des dritten Quartals 2026, Schweizer und Tessiner Ausgabe.

Was 370 Fachleute für die nächsten zwölf Monate erwarten

Das deutlichste Signal kommt nicht von den Preisen, sondern von den Erwartungen. Der SRESI-Index von KPMG, am 29. September veröffentlicht, befragt 370 Fachleute der Branche zu den kommenden zwölf Monaten. Er fällt national auf 47.5 Punkte zurück, gegenüber 69.5 ein Jahr zuvor, dem höchsten je erfassten Wert seit dem Start der Messung im Jahr 2012.

Für Beat Seger von KPMG ist das eine Rückkehr zur Normalität nach einem aussergewöhnlichen Jahr und keine Trendwende, die stärksten Anstiege werden weiterhin in Zürich, in der Zentralschweiz und in der Genferseeregion erwartet. Das Tessin ist die einzige negative Ausnahme des Landes. Lugano ist der einzige Schweizer Wirtschaftsstandort, an dem die Investoren klar mit sinkenden Preisen rechnen, und auch der Kanton insgesamt liegt im negativen Bereich.

Muss man seinen Verkaufspreis im Tessin überdenken?

Ja, wenn dieser Preis auf den nationalen Schlagzeilen beruht. Ein Tessiner Verkäufer, der seine Erwartung an den 5.9 % des Schweizer Stockwerkeigentums ausrichtet, irrt sich um mehrere Prozentpunkte im Markt.

Zwei Informationen überlagern sich, ohne dasselbe zu sagen. Die Tessiner Preise steigen, langsam. Die befragten Fachleute erwarten, dass sie innert eines Jahres sinken. Die erste lässt sich an bereits unterzeichneten Verkäufen prüfen, die zweite beeinflusst, was ein Käufer diesen Winter zu bieten wagt.

Unsere Einschätzung, im Tessin wird der Preis anhand der Vergleichsobjekte der Gemeinde festgelegt, und die Verkaufsdauer ist länger einzuplanen als anderswo. Diese Vorsicht hat ihren Preis, ein zu tief angesetzter Preis in einem Kanton, der noch wächst, selbst nur um 1.7 %, lässt Geld auf dem Tisch liegen, wenn der Käufer rasch auftaucht.

Der Hypothekarkredit erklärt dieses Zurückfallen nicht

Die Schweizerische Nationalbank hat das Thema seit ihrem Entscheid vom 24. September, der den Leitzins bei 0 % belassen hat, nicht wieder aufgerollt. Der nächste Termin wird im Dezember erwartet.

Bei den Festhypotheken beziffert eine von der SDA aufgegriffene Moneypark-Studie den durchschnittlichen 10-Jahres-Satz Mitte September auf 2.06 %, gegenüber 1.98 % drei Monate zuvor. Der internationale Vergleich rückt diesen Anstieg zurecht.

Bleibt, was die KPMG-Umfrage benennt, ohne es zu beziffern, eine schwächere lokale Nachfrage und gekehrte Erwartungen. Auf diesem Feld und nicht auf dem des Kredits hebt sich das Tessin diesen Herbst ab.

Kurz gemeldet

Waadt, die Gemeinden behalten ihren Anteil an der Grundstückgewinnsteuer

Der Waadtländer Staatsrat wollte die Aufteilung der Grundstückgewinnsteuer zwischen Kanton und Gemeinden ändern, heute 58 % für den Kanton und 42 % für die Gemeinden. Der Grosse Rat hat diese Änderung bei der Abstimmung über das Budget 2026 abgelehnt , sie hätte die Gemeindekassen jährlich rund 39 Millionen Franken gekostet. Ein Waadtländer Verkäufer wird auf seiner Rechnung keinen Unterschied sehen, nur der Verteilschlüssel stand zur Debatte.

Eine weitere Waadtländer Zahl, die leerstehenden Gewerbe- und Industrieflächen springen auf 374’007 m² im Jahr 2026, gegenüber 285’288 m² ein Jahr zuvor, ein Plus von mehr als 31 %. Statistik Waadt kündigt zudem für diesen Herbst die Veröffentlichung der definitiven Zahlen zu den leerstehenden Wohnungen nach Zimmerzahl an.

Genf, 80 Millionen für die Renovation und eine Hilfe, die wegfällt

Der Kanton stellt für 2026 80 Millionen Franken an Energiesubventionen zur Verfügung, 10 Millionen mehr als 2025. Der neue Tarif streicht dagegen die Unterstützung für die energetische Bauherrenberatung, die den Eigentümern bisher beim Zusammenstellen ihres Dossiers half. Wer dieses Jahr Arbeiten plant, überarbeitet also seinen Finanzierungsplan.

Städtebaulich nähert sich das Quartierprojekt Mervelet in Petit-Saconnex seiner öffentlichen Auflage, die für diesen Herbst während 30 Tagen vorgesehen ist, nach zwei öffentlichen Treffen in der Villa Dutoit am 7. und 8. Oktober. Auf der Marktseite erreichte das Genfer Transaktionsvolumen rund 2.002 Milliarden Franken im zweiten Quartal bei 668 Verkäufen, gegenüber 766 ein Jahr zuvor, wobei die Differenz auf einige grosse Geschäfte mit Wohn- und Bürogebäuden zurückgeht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag im August bei 15’261 Franken, 15’020 Franken für Wohnungen und 15’502 Franken für Häuser.