Acheter en Suisse avec un permis B, ce que dit la loi

Lex Koller, ce que dit la loi fédérale

La lex Koller est le surnom de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, la LFAIE (RS 211.412.41). Elle soumet l'achat d'un immeuble par une personne à l'étranger à l'autorisation de l'autorité du canton où se trouve ce bien, rappelle l'Office fédéral de la justice. Le nom vient de l'ancien conseiller fédéral Arnold Koller et la loi porte cette désignation depuis 1983, selon le canton de Zurich.

La loi ne vise pas tous les étrangers. Est une personne à l'étranger le ressortissant d'un État tiers sans domicile légal et effectif en Suisse, la société dont le siège est à l'étranger, et la société installée en Suisse mais sous contrôle dominant de personnes à l'étranger, précise le canton de Genève. Un État tiers est un pays qui n'appartient ni à l'Union européenne ni à l'AELE.

Le titulaire d'un permis d'établissement C sort entièrement du champ de la loi. Qu'il vienne de l'Union européenne ou d'ailleurs, il est traité comme un ressortissant suisse et ne subit aucune restriction. Un immeuble commercial échappe aussi à l'autorisation, lorsqu'il sert exclusivement d'établissement stable à une entreprise, un artisanat ou une profession libérale, même si l'acquéreur n'a ni domicile ni siège en Suisse.

Quand votre cas n'est pas clairement hors du champ, l'autorité cantonale décide dossier par dossier. Elle ne peut accorder l'autorisation que sur un motif prévu expressément par la LFAIE ou par le droit cantonal d'application.

Peut-on acheter en Suisse avec un permis B

Oui, pour le logement que vous habitez vous-même. Un ressortissant d'un État tiers, permis B compris, acquiert sans autorisation la résidence principale située à son domicile légal et effectif, indique le canton de Zurich. Le bien doit être celui où vous vivez, pas un placement ni une seconde adresse.

Le domicile légal et effectif est le lieu où vous vivez vraiment, avec l'intention d'y rester. Votre titre de séjour seul ne le prouve pas. L'autorité regarde des indices concrets, la vie familiale commune sur place, l'immatriculation de votre véhicule, votre assujettissement fiscal illimité ou votre participation régulière à une société locale.

Cette porte se referme quand vous partez. L'ordonnance d'application impose la revente du bien dans les deux ans dès qu'il ne sert plus de résidence principale ni secondaire (article 11, alinéa 2, lettre e OAIE).

Acheter une maison en Suisse pour un Français

Un ressortissant de l'Union européenne ou de l'AELE qui a son domicile légalement constitué et effectif en Suisse n'est pas une personne à l'étranger et échappe au régime de l'autorisation, par lecture a contrario de l'article 5, alinéa 1, lettre a LFAIE. Le Tribunal fédéral l'a posé dans l'arrêt ATF 136 II 405. Un Français domicilié à Nyon achète donc son appartement comme un résident suisse, sans demande ni contingent.

Un Français resté en France est dans l'autre cas de figure. Sans domicile en Suisse, il demeure une personne à l'étranger, même avec un passeport européen. Sa voie praticable est le logement de vacances ou l'appartement en apparthôtel, soumis à autorisation, et seulement dans un canton qui dispose d'un contingent.

La suite du parcours d'achat est décrite dans notre guide sur les étapes et les fonds propres d'un achat en Suisse.

Logement de vacances, le contingent canton par canton

L'annexe 1 de l'ordonnance d'application (OAIE, article 9) fixe un plafond national de 1500 autorisations par an pour l'achat, par des personnes à l'étranger, de logements de vacances et d'appartements en apparthôtel. Un appartement en apparthôtel est un logement dans un hôtel exploité comme tel, que vous n'occupez qu'une partie de l'année. Ce total se partage entre les seuls cantons à vocation touristique inscrits à l'annexe, 17 sur 26, d'après le texte de l'OAIE.

Un canton absent de l'annexe n'a aucun contingent, donc aucune autorisation de ce type à délivrer. C'est le cas de Genève, de Zurich et de Zoug, trois marchés où un acheteur non domicilié n'a pas de résidence secondaire à espérer par cette voie.

Contingents annuels d'autorisations pour un logement de vacances ou un appartement en apparthôtel, annexe 1 de l'OAIE, état 2026. Sources, texte de l'OAIE, et canton de Zurich pour Zurich. Genève, Zurich et Zoug ne figurent pas à l'annexe 1 et n'ont donc aucun contingent.

Le Valais concentre à lui seul 330 autorisations, soit 22 pour cent du plafond national, devant le Tessin et Vaud. Nos repères de prix pour le canton du Valais et notre suivi des prix immobiliers au Tessin donnent une idée du niveau d'entrée dans ces deux marchés.

Les neuf cantons comparés ici totalisent à eux seuls 805 des 1500 autorisations annuelles, soit un peu plus de la moitié du plafond fédéral. Les 695 restantes se partagent entre les onze autres cantons inscrits à l'annexe 1.

En Valais, le contingent n'est pas la seule porte à franchir. Dans les zones touristiques, l'achat d'un logement de vacances exige en plus une attestation du Service du développement territorial au titre de la loi sur les résidences secondaires, distincte de l'autorisation lex Koller, précise le canton du Valais.

Un permis B, un appartement à Lausanne et un chalet en Valais

Les démarches pour obtenir l'autorisation

1. Établissez votre statut Reprenez votre nationalité, votre titre de séjour et votre domicile réel. Un permis C vous met hors du champ de la loi. Un passeport de l'Union européenne ou de l'AELE avec un domicile effectif en Suisse aussi.
2. Qualifiez le bien Résidence principale que vous habitez, logement de vacances, appartement en apparthôtel ou immeuble servant d'établissement stable, chaque cas suit son propre régime. Une estimation du bien vous donne sa valeur de marché avant de vous engager.
3. Écrivez à l'autorité du canton Elle décide seule, dossier par dossier. À Genève, le Département des institutions et du numérique délivre soit l'autorisation d'acquérir, soit un constat de non-assujettissement, que doit demander toute personne dont l'assujettissement n'est pas clairement exclu. En Valais, l'office juridique du service du registre foncier est l'autorité de première instance. À Zurich, c'est le conseil de district, le Bezirksrat du district où se trouve l'immeuble.
4. Ajoutez l'attestation cantonale en zone touristique En Valais, un logement de vacances en zone touristique réclame une attestation du Service du développement territorial au titre de la loi sur les résidences secondaires, en plus de l'autorisation lex Koller.
5. Contestez le refus si besoin À Zurich, la décision du conseil de district se porte devant le Baurekursgericht, le tribunal administratif des constructions, l'ensemble restant sous la surveillance de l'Office de l'économie et du travail et de l'Office fédéral de la justice.

Ce qui sert à démontrer un domicile légal et effectif, d'après le canton de Zurich.

• Votre titre de séjour, qui ne suffit jamais à lui seul
• La vie familiale commune au même endroit en Suisse
• L'immatriculation de votre véhicule en Suisse
• Votre assujettissement fiscal illimité en Suisse
• Votre participation régulière à une société locale

Les pièges de la lex Koller

Où en est le durcissement de la lex Koller

Un durcissement est en préparation, pas en vigueur. Le Conseil fédéral a chargé le Département fédéral de justice et police de préparer une révision de la LFAIE le 29 janvier 2025, puis adopté un avant-projet le 15 avril 2026. La consultation a couru du 15 avril au 15 juillet 2026, et les prises de position des cantons, communes, partis et particuliers ont été publiées le 27 juillet 2026.

Quatre changements figurent dans cet avant-projet du Conseil fédéral. L'achat d'une résidence principale par un ressortissant d'un État qui n'est ni membre de l'Union européenne ni de l'AELE deviendrait soumis à autorisation, avec revente sous deux ans en cas de départ de Suisse. L'exemption pour immeuble commercial serait réservée à l'acquéreur qui exploite lui-même l'établissement, ce qui fermerait l'achat pour louer ou affermer. Les contingents cantonaux de logements de vacances et d'apparthôtels seraient réduits, sans que le communiqué officiel chiffre les nouveaux montants, et les ventes entre personnes à l'étranger redeviendraient soumises à autorisation. L'achat de parts cotées de sociétés immobilières d'habitation et de fonds immobiliers négociés en bourse serait supprimé.

Cette révision fait partie des mesures d'accompagnement liées à l'initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions ! », que le Conseil fédéral recommande de rejeter. Au 3 novembre 2026, la page de suivi de l'Office fédéral de la justice n'annonce aucune date d'entrée en vigueur. Les règles décrites plus haut sont donc celles qui s'appliquent aujourd'hui.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la lex Koller

C'est le surnom de la loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE, RS 211.412.41). Elle soumet l'achat d'un immeuble par une personne à l'étranger à l'autorisation du canton où se trouve ce bien. Elle porte le nom de l'ancien conseiller fédéral Arnold Koller et s'applique sous cette désignation depuis 1983.

Un étranger peut-il acheter un appartement en Suisse

Oui, dans trois situations au moins. Avec un permis d'établissement C, sans aucune restriction. Avec un passeport de l'Union européenne ou de l'AELE et un domicile légal et effectif en Suisse, sans autorisation non plus. Avec un permis B d'un État tiers, pour le logement que vous habitez vous-même à votre domicile.

Peut-on acheter en Suisse en tant que Français sans y vivre

Pas librement. Sans domicile en Suisse, un Français reste une personne à l'étranger au sens de la loi. Il lui reste le logement de vacances ou l'appartement en apparthôtel, soumis à autorisation cantonale et pris sur un contingent annuel qui n'existe que dans les cantons touristiques.

Quelles sont les restrictions de la lex Koller

Trois surtout. L'autorisation ne peut être accordée que sur un motif prévu par la loi, le contingent national de logements de vacances est plafonné à 1500 par an, et la revente s'impose dans les deux ans quand le bien cesse de servir de résidence principale ou secondaire.

Acheter un bien en Suisse donne-t-il un permis de séjour

Non. La propriété d'un immeuble en Suisse ne crée aucun droit à une autorisation de séjour, selon l'Office fédéral de la justice. Le séjour relève du Secrétariat d'État aux migrations ou du service cantonal compétent, dans une procédure séparée.

Un étranger peut-il acheter un local commercial en Suisse

Oui, sans autorisation, quand l'immeuble sert exclusivement d'établissement stable à une entreprise, un artisanat ou une profession libérale. L'acquéreur n'a même pas besoin d'un domicile ou d'un siège en Suisse. L'avant-projet de révision de 2026 réserverait cette exemption à celui qui exploite lui-même l'établissement.

La lex Koller va-t-elle être durcie

Un avant-projet existe depuis le 15 avril 2026 et sa consultation s'est close le 15 juillet 2026. Il soumettrait à autorisation l'achat d'une résidence principale hors Union européenne et AELE et réduirait les contingents cantonaux. Au 3 novembre 2026, aucune date d'entrée en vigueur n'est annoncée.