Liegenschaftssteuer in der Schweiz, so wird sie berechnet

Liegenschaftssteuer in der Schweiz, Definition und Bundesregel

Der Bund erhebt weder eine Vermögenssteuer noch eine Liegenschaftssteuer. Beide Steuern gehören den Kantonen und ihren Gemeinden, die ihre Tarife selbst festlegen. So steht es in der Broschüre der Eidgenössischen Steuerverwaltung.

Das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) setzt eine einzige harte Vorgabe. Ihr Vermögen, Liegenschaften eingeschlossen, wird grundsätzlich zum Verkehrswert bewertet, der Ertragswert zählt nur ergänzend (Art. 14 Abs. 1 StHG).

Zwei Begriffe dazu. Der Verkehrswert ist der Preis, den ein Käufer heute unter normalen Bedingungen zahlen würde. Der Ertragswert ist der Jahresmietertrag der Liegenschaft, kapitalisiert zu einem Satz.

Das Bundesgericht lässt den Kantonen die Wahl der Methode. Verboten ist eine allgemeine Regel, die den Verkehrswert systematisch zu tief ansetzt, etwa der pauschale Abschlag von 60 %, den BGE 124 I 145 als Verstoss gegen Art. 14 Abs. 1 StHG beurteilt hat.

Steuerwert der Liegenschaft, die Tabelle Kanton für Kanton

Zehn Kantone, zehn Vorgehensweisen. Die Tabelle zeigt pro Kanton die Berechnungsmethode oder die eigene Steuer, die auf diesem Wert erhoben wird.

Regeln am 21. Oktober 2026 in den kantonalen Texten und in der Broschüre der Eidgenössischen Steuerverwaltung erhoben. Zürich gilt ab dem 1. Januar 2026 gemäss der Übersicht von BDO, das Wallis nach seinem Reglement über die Katasterschätzung (Stand 1. Januar 2017) und Neuenburg nach dem REI vom 1. November 2000. Für den Jura kündigt die Botschaft zur Revision des Steuergesetzes eine Revision der land- und forstwirtschaftlichen Werte an, die noch nicht beschlossen ist.

Drei Kantone der Tabelle erheben eine Jahressteuer direkt auf diesem Wert. In Genf beträgt der Satz 1‰ für eine Privatperson und sinkt auf 0,2‰, wenn die Liegenschaft der Eigentümerschaft als Hauptwohnsitz dient. Für juristische Personen reicht er von 1‰ (Betriebsliegenschaft) über 1,5‰ (nicht gewinnstrebiger Verein oder Stiftung, die vermietet) bis 2‰ (gewinnstrebige Gesellschaft, die vermietet).

Eine Genfer Liegenschaft mit Zertifikat für hohe Energieeffizienz (HPE oder THPE) ist zwanzig Jahre von dieser Steuer befreit, ab dem Jahr, in dem das kantonale Energieamt die Bescheinigung ausstellt (Art. 78 LCP). In Freiburg ist die Liegenschaftssteuer kommunal, mit einem Koeffizienten zwischen 1‰ und 3‰ des Steuerwerts. Im Wallis beträgt die Grundstücksteuer 1,00‰ für natürliche Personen und 1,75‰ für juristische Personen, dazu 0,80‰ für den Kanton.

Rechenbeispiel, Steuerwert von 1'200'000 Franken in Genf

In Kantonen mit einer Mittelwertformel fällt die Arbeit vorher an. In Graubünden ergibt ein Wohnhaus mit einem Ertragswert von CHF 650'000 und einem Verkehrswert von CHF 900'000 (2 × 650'000 + 900'000) / 3, also CHF 733'333, abgerundet auf CHF 733'000. Dieser Betrag fliesst in Ihr steuerbares Vermögen.

So finden und prüfen Sie Ihren Steuerwert

1. Beginnen Sie bei der Steuerveranlagung Der Steuerwert steht dort unter dem Namen, den ihm Ihr Kanton gibt, Katasterschätzung in Neuenburg, Katasterwert im Wallis, Steuerwert in Zürich und Graubünden.
2. Schauen Sie auch ins Grundbuch Im Kanton Waadt setzt ihn die Kommission für die Steuerschätzung von Liegenschaften fest, und er erscheint im Grundbuchauszug.
3. Achten Sie auf das Datum In Genf wie in Neuenburg gilt für das steuerbare Liegenschaftsvermögen der Stand vom 31. Dezember des Steuerjahres.
4. Vergleichen Sie mit dem Verkehrswert Liegt der Steuerwert über dem Preis, den Ihre Liegenschaft am Markt erzielen würde, verletzt er die Obergrenze des Bundesrechts. Das ist der stärkste Grund für eine Korrektur. Ein nützlicher Anfang, wie viel Ihr Haus wert ist.
5. Prüfen Sie die Formel Ihres Kantons Im Wallis ergibt sich der Ertragswert einer Renditeliegenschaft aus der Kapitalisierung des mittleren Bruttomietertrags dreier Jahre zu 7 % bis 12 %. In Graubünden wird unbebautes Land ausserhalb der Landwirtschaftszone zu zwei Dritteln des Verkehrswerts angesetzt.
6. Behalten Sie Neuschätzungen im Blick Zürich hat seine Werte am 1. Januar 2026 neu gesetzt, der Aargau am 1. Januar 2025, mit einem Zyklus von fünf Jahren und rund 250'000 neu geschätzten Liegenschaften.

• Ihre letzte Steuerveranlagung mit dem Steuerwert der Liegenschaft
• Den Grundbuchauszug oder Ihre Mitteilung der Katasterschätzung
• Die Bruttomieterträge der letzten drei Jahre, bei einer Renditeliegenschaft
• Das Anfangsdatum Ihrer durchgehenden Eigennutzung, für den Genfer Abschlag von 4 % pro Jahr
• Die Bescheinigung HPE oder THPE, falls Ihre Genfer Liegenschaft zertifiziert ist

Die zwei häufigsten Fallen

Das neue Zürcher Modell erklärt den Abstand. Der Neuwert folgt dem Index des Gebäudeversicherungswerts, der von 1000 % auf 1120 % steigt. Die abziehbare Altersentwertung erreicht bis zu 40 % statt 30 %. Der Kapitalisierungssatz für Renditeliegenschaften wird nun pro Gemeinde festgelegt, zwischen 4,8 % und 6,5 % statt einheitlich 7,05 %, und jede Gemeinde führt höchstens neun Lageklassen.

Häufige Fragen

Was ist die Liegenschaftssteuer in der Schweiz?

Eine kantonale und kommunale Steuer auf dem Steuerwert Ihrer Liegenschaft, keine Bundessteuer. In den meisten Kantonen fliesst die Liegenschaft einfach in die Vermögenssteuer ein. Genf, Freiburg und das Wallis erheben darauf eine eigene Jahressteuer, zwischen 0,2‰ und 3‰ des Werts.

Wie wird der Steuerwert einer Liegenschaft berechnet?

Nach der Formel Ihres Kantons, nicht nach einer einheitlichen Bundesregel. Die Waadt nimmt das Mittel aus Ertragswert und Verkehrswert, Freiburg das Mittel aus Verkehrswert und doppeltem Ertragswert, Graubünden gewichtet den Ertragswert beim Wohnen mit zwei Dritteln. Der Verkehrswert bleibt immer die Obergrenze.

Wie berechnet der Kanton Zürich den Steuerwert einer Liegenschaft?

Seit dem 1. Januar 2026 nach einem neuen Modell. Der Neuwert folgt dem Index des Gebäudeversicherungswerts (1000 % auf 1120 %), die Altersentwertung reicht bis 40 %, und Renditeliegenschaften werden mit einem Satz von 4,8 % bis 6,5 % je Gemeinde kapitalisiert. Die Steuerwerte stiegen dadurch im Mittel um 48 % beim Einfamilienhaus und um 41 % beim Mehrfamilienhaus.

Wie hoch ist der Steuerwert einer Liegenschaft im Kanton Graubünden?

Er ergibt sich aus (2 × Ertragswert + Verkehrswert) / 3 bei Wohnhäusern und Stockwerkeigentum. Bei überwiegend gewerblich genutzten Objekten gilt (Ertragswert + Verkehrswert) / 2, abgerundet auf tausend Franken. Unbebautes Land ausserhalb der Landwirtschaftszone wird zu zwei Dritteln des Verkehrswerts angesetzt.

Wie wird der Steuerwert im Kanton Aargau festgelegt?

Seit dem 1. Januar 2025 mit einem Modell, das sich an aktuellen Marktpreisen orientiert. Der Kanton hat rund 250'000 Liegenschaften neu geschätzt, nachdem ein Gericht das alte System mit Verhältnissen von 1998 als veraltet beurteilt hatte. Die Wertgrundlage wird in einem Zyklus von fünf Jahren überprüft.

Wie hoch ist der Steuerwert einer Liegenschaft in St. Gallen?

Dazu belegt keine offene amtliche Quelle die heute angewandte Methode oder einen Prozentsatz. Fragen Sie beim kantonalen Steueramt nach, bevor Sie mit einer Zahl rechnen. Die Bundesregel gilt auch dort, der Steuerwert darf den Verkehrswert nicht übersteigen.

Gibt es einen Rechner für die Liegenschaftssteuer in der Schweiz?

Die Rechnung passt in eine Zeile. Nehmen Sie den Steuerwert aus Ihrer Veranlagung und multiplizieren Sie ihn mit dem Satz Ihres Kantons, ohne Abzug. CHF 1'200'000 zu 0,2‰ ergeben CHF 240 pro Jahr. Was ein Verkauf zusätzlich kostet, steht in den Kosten beim Immobilienverkauf in der Schweiz.