Schenkung mit Nutzniessung, Verzicht nur gegen Geld

Ein Chalet, gekauft damit das Kind es einmal erbt, eine Scheidung vor Genfer Gerichten, und eine Nutzniessung, die mit einem Strich aus dem Grundbuch verschwinden sollte. Das Bundesgericht hat das abgelehnt, und seine Begründung betrifft jede Familie, die eine Liegenschaft zu Lebzeiten weitergibt.

Ein Chalet, eine Scheidung und eine Nutzniessung, die bleibt

Das Paar hatte ein Chalet gekauft, eingetragen allein auf den Namen der Ehefrau. Der Kaufvertrag räumte dem Ehemann eine lebenslange Nutzniessung ein, gemeinsam mit ihr auszuüben, mit einem offen genannten Zweck, das Chalet für das gemeinsame Kind zu erhalten. Nach Trennung und Scheidung verlangte der Ehemann eine Entschädigung dafür, dass er sein Recht aufgibt.

Die Genfer Instanzen hielten zunächst fest, die Nutzniessung habe ihren Zweck verloren, und ordneten die Löschung ohne Entschädigung an. Das Bundesgericht hob diese Lesart am 22. Oktober 2025 auf, in einem zur Publikation bestimmten Urteil. Artikel 736 ZGB, der eine nutzlos gewordene Dienstbarkeit befreit und auf die Nutzniessung sinngemäss anwendbar ist, verlangt den vollständigen Interessenverlust, beim Gebrauch wie bei den Früchten.

Der Ehemann behielt jedoch ein messbares wirtschaftliches Interesse, das Chalet zu vermieten oder den Mietzins zu teilen. Verloren war nur die gemeinsame Nutzung, nicht die Nutzniessung selbst. Der Fall geht zurück an die Genfer Richter, die nun eine teilweise Befreiung gegen Entschädigung prüfen (Art. 736 Abs. 2 ZGB).

Wie entsteht eine Nutzniessung an einer Liegenschaft?

Zwei Akte, und keiner davon fällt weg. Zuerst ein Errichtungsakt in öffentlicher Urkunde, also beim Notar, wobei das kantonale Recht die Form im Einzelnen regelt (Festschrift KSG 2023), danach der Eintrag im Grundbuch, der das Recht entstehen lässt und es nicht bloss bekannt macht (Art. 746 Abs. 1 ZGB).

Artikel 745 ZGB umschreibt die Nutzniessung als den vollen Genuss einer Sache, Gebrauch und Früchte, während jemand anderes Eigentümer bleibt, und lässt sie auf eine ganze Liegenschaft oder auf einen bestimmten Teil eines Gebäudes zu, etwa auf ein einzelnes Geschoss.

Die Schenkung mit Nutzniessung passt notariell in eine einzige Unterschrift. Die Eltern schenken den Kindern das Eigentum und behalten die Nutzniessung, eingetragen im Grundbuch im Moment der Übertragung. Ein Genfer Fall zeigt das Muster, eine Tochter hatte Parzellen vom Vater erhalten, der sich die Nutzniessung mit notarieller Urkunde von 2005 vorbehalten hatte.

Für Landwirtschaftsland gilt eine zusätzliche Bedingung. Fällt die Liegenschaft unter das BGBB, kommt eine Bewilligung zu den beiden Schritten hinzu, und ohne sie bleibt der Errichtungsakt wirkungslos.

Was geschieht beim Tod des nutzniessenden Elternteils?

Im Grundbuch nichts von selbst. Die Nutzniessung erlischt mit dem vollständigen Untergang der Sache oder, bei einer Liegenschaft, mit der Löschung des Eintrags (Art. 748 Abs. 1 ZGB), und der Tod des Nutzniessers gibt dem Eigentümer nur den Anspruch, diese Löschung zu verlangen (Art. 748 Abs. 2 ZGB).

Die Kinder werden also nach einem administrativen Schritt als Volleigentümer eingetragen, nicht am Tag der Bestattung. Solange er fehlt, zeigt das Grundbuch eine Last auf der Liegenschaft, und genau die liest eine Bank oder eine Käuferschaft zuerst.

Wer zahlt das Dach, die Eltern oder die Kinder?

Der nutzniessende Elternteil zahlt den Alltag, das Kind als Eigentümer zahlt die Substanz. Der Nutzniesser muss die Substanz der Sache erhalten und die gewöhnlichen Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten selbst ausführen (Art. 764 Abs. 1 ZGB).

• Der Nutzniesser trägt den gewöhnlichen Unterhalt, die Betriebskosten, die Zinsen der auf der Liegenschaft lastenden Schulden und die laufenden Steuern (Art. 765 ZGB).
• Der Eigentümer trägt die aussergewöhnlichen Lasten, das Dach, die Zentralheizung, alles was an die Substanz geht.
• Bleibt der gemahnte Eigentümer untätig, kann der Nutzniesser die notwendigen Arbeiten ausführen lassen und sich aus den Erträgen der Nutzniessung bezahlen (Art. 764 Abs. 2 und 3 ZGB).

Das Bundesgericht hat den Fall des untätigen Eigentümers abgesteckt, der in Verzug gesetzt werden kann, wobei der Richter wirklich notwendige Arbeiten von bloss wünschbaren trennt (BGE 130 III 302). Genau hier entstehen die Familienkonflikte, ein Elternteil will ein neues Dach, die Kinder warten lieber.

Nutzniessung oder Wohnrecht, was überträgt besser?

In fast allen Fällen die Nutzniessung. Das Wohnrecht nach Artikel 776 ZGB steht nur natürlichen Personen zu, ist unübertragbar und erlischt mit seinem Träger, ohne auf die Erben überzugehen. Es gibt das Recht zu wohnen, nicht das Recht, einen Mietzins einzunehmen.

Die Nutzniessung erfasst auch die Früchte der Sache, und genau das hat jene am Chalet gerettet, die Möglichkeit zu vermieten, auch ohne dort wohnen zu können. Wenn Sie heute eine Wohnung weitergeben und sie morgen vermieten, etwa beim Umzug ins Pflegeheim, lässt Ihnen die Nutzniessung ein Einkommen und das Wohnrecht leere Hände.

Die Waadt rechnet mit 3 % der Steuerschätzung

Das Waadtländer Gesetz sagt es ausdrücklich, mit einer Nutzniessung belastetes Vermögen wird beim Nutzniesser besteuert. Das Kind als Eigentümer deklariert die Liegenschaft nicht, solange der Elternteil lebt.

Bei der Schenkungs- und Erbschaftssteuer teilt Artikel 32 LMSD die Bemessungsgrundlage in zwei. Der kapitalisierte Wert der Nutzniessung wird zum Verwandtschaftssatz des Nutzniessers besteuert, der Rest, also das belastete Kapital abzüglich dieses Werts, zum Verwandtschaftssatz des Eigentümers. Die vereinfachte Bewertung nimmt 3 % der amtlichen Steuerschätzung nach Abzug der Hypothekarschuld, und jede Partei kann eine Bewertung nach dem durchschnittlichen Ertrag der Vorjahre verlangen, sobald sich die Lage wesentlich verändert hat.

Der Waadtländer Text klärt auch den normalen Ausgang, beim Erlöschen der Nutzniessung wird keine Steuer erhoben. Der Tod des Nutzniessers und der unentgeltliche Verzicht auf eine unentgeltlich erworbene Nutzniessung lösen überhaupt nichts aus. Ein entgeltlicher Verzicht dagegen begründet eine Schenkungssteuer oder eine Handänderungssteuer.

In Genf fällt die Ermässigung weg, wenn die Nutzniessung bleibt

Artikel 26 LDE sieht eine Herabsetzung des steuerbaren Werts vor, wenn das geschenkte Eigentum mit einer Nutzniessung zugunsten einer Drittperson belastet ist. Diese Herabsetzung gilt nicht, wenn die Nutzniessung beim Schenker bleibt, also genau bei der Schenkung von Eltern an Kinder (Art. 26 Abs. 2 LDE).

In einem im Dezember 2016 entschiedenen Fall besteuerte die Genfer Steuerverwaltung den Wert der geschenkten Nutzniessung an Liegenschaften mit 3 %. Befreiungen unter nahen Verwandten gibt es ebenfalls (Art. 27A LDE). Die Genfer Einzelbestimmungen sind online schlecht zugänglich, wer eine Schenkung durchrechnet, lässt sich die Sätze deshalb vor der Unterschrift von der Verwaltung bestätigen.

Genf hat auch die Grenze zwischen den beiden Rechten geklärt. Die kantonale Steuerverwaltung behandelte das Wohnrecht lange wie eine Nutzniessung, bis ein Urteil von 2020 festhielt, dass die Nutzniessung einen unbegrenzten Genuss verschafft, das Wohnrecht aber nicht. Vermögenssteuer und ergänzende Liegenschaftssteuer treffen beim Wohnrecht daher den Eigentümer, eine 2021 bestätigte Lesart. Für die Vermögenssteuer wird besteuert, wer am 31. Dezember im Grundbuch eingetragen ist, als Eigentümer oder als Nutzniesser.

Das Baurecht beantwortet eine andere Frage

Der Verwandte im Zivilgesetzbuch ersetzt sie nicht. Das Baurecht, geregelt in den Artikeln 675 und 779 bis 779l ZGB, erlaubt es, auf fremdem Boden zu bauen und das Gebäude für die Dauer des Rechts zu besitzen, gegen einen Baurechtszins an den Grundeigentümer.

Es trennt das Eigentum am Boden von dem an den Mauern. Die Nutzniessung lässt diese Trennung unberührt und betrifft den Genuss einer schon gebauten Liegenschaft. Ein bestehendes Haus weitergeben und den Gebrauch behalten, das ist die Nutzniessung, auf fremdem Land bauen, das ist das Baurecht.

Kurz notiert

Die Schweizerische Nationalbank hat am 22. Oktober die Zusammenfassung ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung von September veröffentlicht, Leitzins unverändert bei 0 % und Preise für Wohnliegenschaften weiter im Aufwärtstrend. Der hypothekarische Referenzzinssatz, der Mietzinserhöhungen und Mietzinssenkungen im laufenden Mietverhältnis steuert, liegt seit dem 2. September bei 1,25 %, die nächste Publikation wird erst im Dezember erwartet.

Im Kanton St. Gallen öffnete die Villa Wichenstain in Rorschach, 1901 vom Erfinder Victor Kobler mit rund achtzig Patenten erbaut, am 22. Oktober ihre Türen für das Publikum, vor der Zwangsversteigerung vom 3. November. Das Betreibungsamt schätzt sie auf 1,6 Millionen Franken, nachdem ein privater Verkauf zu 1,75 Millionen keinen Käufer fand. Ein zweites, einfacheres Haus kommt am Tag danach in derselben Gemeinde unter den Hammer, geschätzt auf 750’000 Franken.

In Genf hat der Grosse Rat am 29. Oktober über das PL 13732 abgestimmt, das künftige Gesetz über die Immobilienvermittlung. Am 1. November zeigt das Protokoll der Sitzung noch die laufende Transkription, das Ergebnis ist also nicht öffentlich.