Wohnung kaufen in der Schweiz, Ablauf und Eigenmittel

Wer darf in der Schweiz eine Liegenschaft kaufen

Zwei Fragen entscheiden über Ihren Zugang. Ihre Stellung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, der Lex Koller, und Ihre Eigenmittel. Die erste Frage ist rechtlich, die zweite finanziell. Keine Bank prüft die zweite, solange die erste offen ist.

Die Lex Koller verlangt eine kantonale Bewilligung, wenn eine ausländische natürliche Person kauft, eine Gesellschaft mit Sitz im Ausland oder eine schweizerische Gesellschaft unter beherrschendem ausländischem Einfluss. Sie gilt seit dem 1. Januar 1985. Angewendet wird sie vom Kanton, in dem das Grundstück liegt. Seine Behörde prüft, ob der Kauf unter das Gesetz fällt, und entscheidet im Einzelfall.

Stand 27. Oktober 2026, Lex Koller (SR 211.412.41) und die dazugehörige Verordnung (SR 211.412.411). Quellen, Bundesamt für Justiz, Kanton Genf und Kanton Wallis.

Der Begriff Erwerb ist weit gefasst. Er umfasst das Eigentum und das Baurecht, Anteile an einer Immobiliengesellschaft sowie die Begründung und die Ausübung eines Kaufs- oder Vorkaufsrechts. Ein Kaufsrecht erlaubt den Kauf zu einem vorab festgelegten Preis, ein Vorkaufsrecht den Vortritt vor einem anderen Käufer. Eine Haltestruktur ändert an der Bewilligungspflicht daher nichts.

Wohneigentum in der Schweiz begründet kein Aufenthaltsrecht. Die beiden Regelungen sind getrennt. Der Bundesrat hat am 15. April 2026 eine Vorlage in die Vernehmlassung gegeben, die die Lex Koller verschärft, mit einer Bewilligungspflicht für den Wohnungskauf durch Staatsangehörige von Staaten ausserhalb von EU und EFTA und mit Einschränkungen bei Zweitwohnungen. Die Vernehmlassung endete am 15. Juli 2026. Die Vorlage ist nicht in Kraft und wartet auf die parlamentarische Beratung, deren Etappen wir in der Verschärfung der Lex Koller im Nationalrat verfolgen.

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für den Kauf

Die Bankpraxis verlangt 20 Prozent des Preises als Eigenmittel und finanziert die übrigen 80 Prozent. Mindestens die Hälfte dieser 20 Prozent muss hartes Geld sein, also Erspartes oder eine Schenkung. Dieser Teil darf weder aus einer Verpfändung noch aus einem Vorbezug Ihrer 2. Säule stammen, also nicht aus der Pensionskasse. Die FINMA hat diese Anforderung von 10 Prozent des Belehnungswerts am 1. Juli 2012 als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard anerkannt.

Der Belehnungswert ist der Betrag, mit dem die Bank ihr Darlehen bemisst. Er folgt dem verlangten Preis nicht automatisch, und es gilt der tiefere der beiden Werte. Erhält die Verkäuferschaft mehr als diesen Wert, zahlen Sie die Differenz aus Ihren Eigenmitteln. Unser Ratgeber dazu, wie viel ein Haus in der Schweiz wert ist, erklärt die drei Methoden, die zu diesem Betrag führen.

Die Schuld bleibt nicht stehen. Der Teil, der zwei Drittel des Belehnungswerts übersteigt, wird linear amortisiert, in höchstens fünfzehn Jahren. Die FINMA hat diese Frist am 1. September 2014 von zwanzig auf fünfzehn Jahre gekürzt.

Bei einer Liegenschaft, die Sie nicht selbst bewohnen, liegt die Hürde höher. Seit dem 1. Januar 2020 anerkennt die FINMA für Renditeobjekte eine verstärkte Anforderung von mindestens einem Viertel Eigenmitteln anstelle von 10 Prozent.

Bleibt die monatliche Belastung. Kein Gesetz begrenzt sie, doch die Bankpraxis rechnet Ihre Zinsen mit einem kalkulatorischen Satz von 4.5 bis 5 Prozent, deutlich über den realen Kreditkosten, und zählt Amortisation und Unterhalt dazu. Die Summe darf ein Drittel des Bruttoeinkommens des Haushalts nicht übersteigen. Der offizielle Massstab für die Kreditkosten ist der Referenzzinssatz, seit dem 2. September 2025 bei 1.25 Prozent und unverändert bis zur nächsten Veröffentlichung am 1. Dezember 2026.

Beispiel, eine Wohnung für 950'000 Franken

Wohnung kaufen in der Schweiz, der Ablauf Schritt für Schritt

Der Weg ist in der ganzen Schweiz derselbe. Der Kauf ist nur in öffentlich beurkundeter Form gültig, und erst der Eintrag im Grundbuch überträgt das Eigentum, so das offizielle Portal ch.ch.

1. Klären Sie zuerst Ihren Zugang Staatsangehörigkeit, Bewilligung und Wohnsitz entscheiden, ob eine Bewilligung nötig ist. Zuständig ist der Kanton, in dem das Grundstück liegt, und er entscheidet im Einzelfall. Stellen Sie die Frage vor der ersten Besichtigung, nicht nach Ihrem Angebot.
2. Rechnen Sie Ihre Eigenmittel durch Planen Sie 20 Prozent des Preises ein, davon mindestens 10 Prozent, die weder aus einer Verpfändung noch aus einem Vorbezug der 2. Säule kommen. Ohne diesen harten Teil kommt das Dossier nicht durch.
3. Lassen Sie die Liegenschaft vor dem Angebot schätzen Die Bank finanziert auf dem Belehnungswert, nicht auf dem verlangten Preis. Eine Bewertung vor Ihrem Angebot verhindert, dass Sie die Differenz erst bei der Finanzierung entdecken.
4. Verwechseln Sie Reservation und Kauf nicht Ein Reservationsvertrag mit Anzahlung hat keine rechtliche Wirkung, solange der öffentlich beurkundete Vertrag nicht unterschrieben ist. Er bindet weder die Verkäuferschaft noch Sie.
5. Unterschreiben Sie beim Notar Der Kauf ist nur in öffentlich beurkundeter Form gültig, also von einem Notar aufgenommen und beurkundet. Der Notar erklärt Ihnen jede Klausel, die Sie nicht verstehen. Je nach Kanton wählen Sie Ihren Notar frei oder gehen zu einem Amtsnotar.
6. Warten Sie auf den Eintrag im Grundbuch Der Notar, in einzelnen Kantonen die Verkäuferschaft, meldet die Handänderung beim Grundbuchamt an. Der Eintrag folgt in der Regel einige Wochen später, und erst er macht Sie zum Eigentümer.

Vor der Unterschrift prüfen Sie fünf Punkte in wenigen Minuten. Der Vertrag muss alle wesentlichen Punkte enthalten, zuerst den wirklich vereinbarten Preis, und ein Schaufensterpreis macht den Kauf wegen Simulation nichtig, wie ein Urteil des Bundesgerichts festhält.

• Der im Vertrag genannte Preis ist der wirklich vereinbarte Preis, ohne Schaufensterbetrag
• Jede Klausel, die Sie nicht verstanden haben, wurde Ihnen vom Notar erklärt
• Sie wissen, ob Ihr Kanton die freie Notarwahl kennt oder einen Amtsnotar vorschreibt
• Sie wissen, wer die Handänderung beim Grundbuchamt anmeldet, der Notar oder die Verkäuferschaft
• Ihre Stellung nach der Lex Koller ist schriftlich geklärt und nicht bloss vermutet

Zwei Fallen vor der Unterschrift

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher eine Wohnung in der Schweiz kaufen?

Ja, und mit Wohnsitz in der Schweiz brauchen Sie dafür keine Bewilligung, schon mit einer Bewilligung B. Deutschland gehört zur EU, deshalb gilt die Personenfreizügigkeit. Wohnen Sie weiterhin in Deutschland, gelten Sie als Person im Ausland, und der Kanton muss über den Kauf entscheiden.

Kann ich als Österreicher eine Wohnung in der Schweiz kaufen?

Für Österreich gilt dasselbe wie für Deutschland. Mit Wohnsitz in der Schweiz sind Sie ab der Bewilligung B von der Bewilligungspflicht befreit. Ohne Wohnsitz in der Schweiz fällt der Kauf unter die Lex Koller, auch mit einem EU-Pass.

Geht ein Kauf ohne Eigenkapital?

Nein. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen Eigenmittel sein, die weder aus einer Verpfändung noch aus einem Vorbezug der Pensionskasse stammen. Das ist seit dem 1. Juli 2012 ein aufsichtsrechtlicher Mindeststandard. Die 2. Säule finanziert nur die andere Hälfte der üblichen 20 Prozent.

Welche Kosten kommen beim Hauskauf in der Schweiz dazu?

Neben dem Kaufpreis brauchen Sie die 20 Prozent Eigenmittel, die Beurkundung beim Notar und den Eintrag im Grundbuch. Die laufende Belastung rechnet die Bank mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4.5 bis 5 Prozent, zuzüglich Amortisation und Unterhalt, und begrenzt sie auf ein Drittel des Bruttoeinkommens. Je nach Kanton beurkundet den Vertrag ein frei gewählter Notar oder ein Amtsnotar.

Wo ist eine Wohnung in der Schweiz günstig?

Günstig heisst für die Bank vor allem, dass der Preis den Belehnungswert nicht übersteigt, denn die Differenz zahlen Sie aus eigener Tasche. Ein tiefer Preis senkt Ihre Eigenmittel im gleichen Verhältnis, die Regeln bleiben dieselben. Wo die Preise im Vergleich nachgeben, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Immobilienpreisen im Tessin.

Gibt mir der Kauf ein Aufenthaltsrecht in der Schweiz?

Nein. Eigentum und Aufenthaltsbewilligung sind zwei getrennte Regelungen. Für Bewilligungsfragen sind das Staatssekretariat für Migration oder das kantonale Migrationsamt zuständig, unabhängig davon, was Sie besitzen.

Kann eine Gesellschaft eine Wohnung in der Schweiz kaufen?

Eine Gesellschaft mit Sitz im Ausland fällt unter die Bewilligungspflicht, eine schweizerische Gesellschaft unter beherrschendem ausländischem Einfluss ebenfalls. Auch der Kauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft gilt als Erwerb. Eine Immobilienhaltegesellschaft nach französischem Recht kennt das schweizerische Recht nicht und behandelt sie wie eine ausländische Gesellschaft.