Kommunales Vorkaufsrecht, Waadt verliert zweimal

Zwei Waadtländer Gemeinden wollten sich anstelle des Käufers in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag schieben. Das Bundesgericht wies sie 2025 zweimal ab, einmal wegen eines Datums, einmal wegen des Preises.

Zwei Gemeinden scheitern an der Form, nicht am Ziel

Le Mont-sur-Lausanne und Avenches haben je ein Vorkaufsrecht an einer Parzelle ausgeübt, und beide haben 2025 vor dem Bundesgericht verloren. Keiner der zwei Entscheide stellt das Ziel in Frage, das die Gemeinden verfolgten, gemeinnütziger Wohnraum im ersten Fall, der Schutz eines Denkmals im zweiten.

Beide Entscheide der Gemeinden fielen an zwei Punkten, die eine Verkäuferschaft wie eine Käuferschaft vor der Unterschrift prüfen sollte, am Zeitpunkt, an dem sich das Gemeinwesen meldet, und am Preis, den es dafür bietet. Mehr hat das Bundesgericht nicht beurteilt.

Was ist das Vorkaufsrecht bei Immobilien?

Es erlaubt einem Berechtigten, den ein Vertrag oder das Gesetz bestimmt, an die Stelle des Käufers eines bereits geschlossenen Kaufvertrags zu treten. Es setzt keinen eigenen Preis fest, sondern übernimmt jenen Preis, den die Parteien unter sich vereinbart haben, und genau daran sind die zwei Waadtländer Gemeinden gescheitert.

Vertraglich oder gesetzlich, der Unterschied, der zählt

Das vertragliche Vorkaufsrecht entsteht zwischen Privaten und ist seit der Revision des bäuerlichen Bodenrechts von 1994 nur dann gültig, wenn es in öffentlicher Urkunde abgeschlossen wird und eine Liegenschaft betrifft (Art. 216 OR). Das gesetzliche Vorkaufsrecht folgt direkt aus dem Gesetz, aus Art. 681 ff. ZGB. Es gilt unter den Miteigentümern einer Liegenschaft, wo das Bundesgericht in BGE 73 II 165 festgehalten hat, dass die Voraussetzungen von Art. 681 ZGB sinngemäss auch für das Vorkaufsrecht nach Art. 682 ZGB gelten, und ein Kanton kann es zusätzlich einem Gemeinwesen einräumen. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht geht einem vertraglichen an derselben Liegenschaft immer vor.

Drei Monate Zeit, höchstens zwei Jahre

Art. 681a ZGB verpflichtet den Verkäufer, den Berechtigten über den geschlossenen Vertrag und dessen Inhalt zu informieren. Der Berechtigte hat dann drei Monate, um sein Recht anzurufen, und die Frist läuft nicht ab dem Vertragsschluss, sondern ab dem Moment, in dem er den Inhalt des Vertrags tatsächlich gekannt hat, mit einer absoluten Grenze von zwei Jahren nach der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Das Recht wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern, nicht allein gegenüber dem ersten Erwerber.

Landwirtschaftliche Grundstücke folgen dem bäuerlichen Bodenrecht

Bei einem landwirtschaftlichen Grundstück gibt das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht dem Pächter ein Vorkaufsrecht, der das Grundstück schon bewirtschaftet und wirtschaftlich darüber verfügt, und ebenso den nahen Verwandten des Verkäufers an einem landwirtschaftlichen Gewerbe oder Grundstück. Zuständig ist der ordentliche Zivilrichter und keine Landwirtschaftsbehörde (Zusammenstellung der Rechtsprechung).

Kommunales Vorkaufsrecht in der Waadt, 40 Tage und 1500 m²

Die Waadt schuf ihr kommunales Vorkaufsrecht mit dem Gesetz vom 10. Mai 2016 über die Erhaltung und Förderung des Mietwohnungsbestands, der LPPPL. Das Recht ist an den Kanton übertragbar und gilt nur in Bauzonen von Bezirken und Gemeinden mit Wohnungsnot. Drei Voraussetzungen müssen zusammen erfüllt sein.

• ein Projekt für gemeinnützigen Wohnraum
• eine Lage in einem Bezirk oder einer Gemeinde mit Wohnungsnot
• eine Parzelle von mindestens 1500 m², ausser im kompakten Agglomerationsperimeter oder in einem anerkannten Kantonszentrum

Der zeitliche Fahrplan ist eng gesetzt. Die Eigentümerschaft informiert die Gemeinde spätestens mit der Anmeldung des Kaufvertrags beim Grundbuch, die Gemeinde hat 40 Tage, um ihren Kauf anzuzeigen, und überträgt sie ihr Recht dem Kanton, erhält dieser 20 weitere Tage (Kanton Waadt). Verkäufe unter nahen Angehörigen, Nachkommen, Ehegatten, eingetragenen Partnern oder Konkubinatspartnern fallen nicht darunter, ebenso wenig Grundstücke in der Landwirtschafts-, Rebbau- oder Waldzone.

Die Gegenleistung, die das Gemeinwesen dafür erbringen muss, ist schwer. Von der Nutzfläche müssen bei einer Liegenschaft, die bereits bebaut ist, 70 % auf gemeinnützigen Wohnraum entfallen, und 100 %, wenn das Gemeinwesen nicht selbst baut.

Le Mont-sur-Lausanne, der Verkauf war schon aufgelöst

Zwei Gesellschaften schlossen am 22. Februar 2023 ein Kaufversprechen und hoben es am 30. März 2023 selbst wieder auf. Die Gemeinde beschloss trotzdem am 4. April 2023, ihr Vorkaufsrecht an der Parzelle auszuüben.

Das Kantonsgericht hob diesen Entscheid am 14. Dezember 2023 auf, das Bundesgericht bestätigte das am 17. Januar 2025 (Urteil 1C_56/2024). Eine Auflösung, die vor der Erklärung über die Ausübung des Rechts erfolgt, lässt den Fall des Vorkaufs entfallen, in sinngemässer Anwendung von Art. 216d OR. Die Verkäufer hatten ihren eigenen Verkauf fünf Tage vor dem Beschluss der Gemeinde aufgelöst, und das Vorkaufsrecht fiel mit diesem Verkauf dahin.

Avenches, die Hälfte des Preises genügt nicht

Die Parzelle war 2013 über ein Rückkaufsrecht zu 165 Franken pro Quadratmeter verkauft worden. 2024 wollte die Gemeinde ein kantonales gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben, das an den Denkmalschutz anknüpft und von der LPPPL getrennt ist, und bot für den Rückkauf 3,4 Millionen Franken, also rund die Hälfte des Preises, den die Parteien tatsächlich vereinbart hatten.

Das Kantonsgericht hob den Entscheid am 30. April 2025 auf, das Bundesgericht wies die Beschwerde der Gemeinde am 18. Dezember 2025 ab (Urteil 1C_300/2025). Es ist nicht willkürlich, einen Preis, der nur die Hälfte des vertraglichen Preises deckt, nicht als vereinbarte Gegenleistung zu betrachten.

Genf gewährt 60 Tage, und nur für gemeinnützigen Wohnraum

In Genf steht das gesetzliche Vorkaufsrecht im allgemeinen Gesetz über den Wohnungsbau und den Mieterschutz, der LGL, und nicht in der LDTR. Es steht dem Kanton und den Gemeinden zu, und zwar ausschliesslich für den Bau von gemeinnützigem Wohnraum, und in Gemeinden mit weniger als 3000 Einwohnern geht das Recht der Gemeinde dem Recht des Kantons vor.

Der Staatsrat hat 60 Tage für seinen Entscheid, und das Recht muss im Grundbuch vorgemerkt sein. Das Bundesgericht behandelt die Ausübung dieses Rechts als schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie nach Art. 26 BV, was eine strenge Prüfung der gesetzlichen Grundlage verlangt. Seine Rechtsprechung hat sich bei der Frage eines konkreten Projekts verschoben, am häufigsten zitiert wird BGE 142 I 76.

Was prüft eine Verkäuferschaft vor der Unterschrift?

Zwei Dinge, ob im Grundbuch ein Vorkaufsrecht vorgemerkt ist und ob ein gesetzlicher Fall greift, die Waadtländer LPPPL oder die Genfer LGL. Ein Verkauf, der ein solches Recht übersieht, hält im Moment der Unterschrift, kann aber später noch aufgelöst werden, und die Fristen gleichen sich dabei nicht.

• 40 Tage für eine Waadtländer Gemeinde
• 60 Tage für den Genfer Staatsrat
• drei Monate für ein zivilrechtliches Vorkaufsrecht des Bundes, und bis zu zwei Jahre nach dem Eintrag im Grundbuch

Alles Weitere, was vor der Unterschrift schriftlich geregelt gehört, wer was zahlt und an welchem Datum, steht besser in der Urkunde selbst als in einer mündlichen Abrede zwischen den Parteien.

Für die Käuferschaft zählt die Suspensivbedingung, nicht das Datum

Das Risiko der Käuferschaft ist eine Transaktion, die nach der Unterschrift ausgehebelt wird. Der Verkauf bleibt während der ganzen gesetzlichen Frist vom Entscheid des Berechtigten abhängig, was für eine Suspensivbedingung in der Urkunde spricht und gegen das blosse Vertrauen auf das Datum der Unterschrift.

Umgekehrt gelesen sagen die zwei Waadtländer Urteile auch, was ein Gemeinwesen einhalten muss, damit sein Vorkaufsrecht hält, innerhalb der eigenen Frist handeln und den Preis bieten, den die Parteien wirklich vereinbart haben. Sonst verliert es selbst vor Gericht, und die Verkäuferschaft behält ihren Käufer.

Kurz gefasst

Das Bundesamt für Statistik hat am 27. Oktober 2026 seinen Preisindex für Wohneigentum für das dritte Quartal 2026 veröffentlicht. Der offizielle Index steigt um 1,7 % im Quartal und um 4,4 % im Jahresvergleich, Einfamilienhäuser um 2,1 % im Quartal und Stockwerkeigentum um 1,3 %.

Diese 4,4 % in zwölf Monaten sind auch das eigentliche Thema von Avenches. Eine Liegenschaft, die 2013 gekauft wurde, lässt sich nicht zum Preis von 2013 zurückkaufen, und genau das hat das Bundesgericht der Gemeinde in Erinnerung gerufen.