Frais de notaire suisse, le coût d'un achat immobilier

Frais de notaire suisse, les deux postes que paie l’acheteur

Le premier poste est le droit de mutation, un impôt que le canton, et parfois la commune, prélève sur le transfert de propriété. Il se calcule en pourcentage du prix. Le second est l’émolument du notaire, le tarif officiel qu’il facture pour rédiger et authentifier l’acte de vente.

Les deux postes n’ont ni la même nature ni le même destinataire. Le droit de mutation va au fisc cantonal et communal. L’émolument va à l’étude de notaire. Vous les payez tous les deux en plus du prix, et en plus des fonds propres exigés par votre banque.

La règle qui vaut partout en Suisse tient en une phrase. La vente d’un immeuble, comme la promesse de vente, n’est valable que si elle passe en la forme authentique, c’est-à-dire devant notaire, qui vérifie le contenu de l’acte et l’enregistre. Le droit de mutation, lui, se lit dans le droit cantonal. Chaque canton le fixe dans sa propre loi, avec son taux, ses exonérations et sa façon de le calculer.

Combien sont les frais de notaire en Suisse, canton par canton

Le tableau donne le droit de mutation canton par canton, qui le paie quand le texte le précise, et ce qui le réduit. La part communale, quand elle existe, s’ajoute au taux cantonal et change d’une commune à l’autre.

Taux et règles en vigueur au 10 novembre 2026, lus dans les textes cantonaux. Dans le Jura, les taux viennent de la modification adoptée en première lecture le 21 décembre 2023. Sources, loi genevoise sur les droits d’enregistrement, canton de Vaud, loi fribourgeoise sur les droits de mutation, message de la commune de Savièse sur les droits additionnels valaisans, loi neuchâteloise sur les droits de mutation, Journal officiel jurassien du 21 décembre 2023, loi bernoise sur l’impôt sur les mutations, loi lucernoise sur la taxe sur les mutations, pratique du Steueramt soleurois, Steuerbuch de Bâle-Campagne.

Deux cantons travaillent sur un allègement qui n’est pas encore du droit en vigueur. Une motion déposée au Grand Conseil vaudois propose au contraire de monter le taux cantonal de 2,2 % à 2,5 % pendant cinq ans, pour les transactions de plus d’un million de francs ; elle n’est pas adoptée. À Fribourg, un avant-projet de révision de la loi prévoit d’exonérer une tranche de 500 000 francs pour un premier achat de résidence principale jusqu’à un million, et de 250 000 francs entre 1 000 001 et 1 500 000 francs. Tant qu’ils ne sont pas votés, ni l’un ni l’autre ne change ce que vous payez.

Comment calculer les frais de notaire en Suisse, un exemple à 800 000 francs

Le calcul du droit de mutation est une simple multiplication. Vous prenez le prix inscrit dans l’acte, vous appliquez le taux de votre canton, vous ajoutez la part communale, puis vous retirez l’allègement auquel vous avez droit.

Le même achat de 800 000 francs donne des montants très différents ailleurs. À Neuchâtel, 3,3 % font 26 400 francs. Dans le Jura, 2,5 % font 20 000 francs, car le prix reste sous le seuil du million. À Lucerne, 1,5 % font 12 000 francs. Dans le canton de Vaud, 2,2 % font 17 600 francs, plus jusqu’à 8 800 francs de part communale. À Berne, le droit tombe à zéro si vous habitez le logement, les 800 000 francs tenant entièrement dans la tranche exonérée. À Bâle-Campagne, votre moitié de 10 000 francs tombe aussi si vous occupez le logement vous-même. Avant de signer, faites estimer le bien pour vérifier que le prix, et donc l’impôt, correspond au marché.

Résidence principale, les cantons qui allègent le droit de mutation

À Genève, le mécanisme Casatax retire 15 000 francs du droit de mutation pour l’achat d’une résidence principale jusqu’à un million de francs, et réduit de moitié les droits sur les actes hypothécaires dans la même limite. Le montant est indexé chaque année sur l’indice genevois de la construction.

À Berne, vous demandez au moment de l’inscription au registre foncier un sursis sur les 800 000 premiers francs du prix. Le sursis se transforme en exonération définitive si le logement reste votre résidence principale pendant deux ans sans interruption.

À Soleure, la taxe peut disparaître entièrement quand vous occupez le logement durablement et exclusivement vous-même. Environ 2000 demandes d’exonération sont déposées chaque année, et près de 90 % sont acceptées. À Bâle-Campagne, la moitié qui vous incombe est exonérée dans le même cas de figure.

Les autres allègements visent la famille plutôt que l’occupation. Le Valais et Neuchâtel exonèrent les transferts entre époux, entre partenaires enregistrés et en ligne directe. Le Jura applique 1,5 % vers un descendant ou un ascendant. Soleure réduit son taux de moitié, à 1,1 %, quand l’acheteur est le conjoint, le partenaire enregistré ou un descendant du vendeur.

Les démarches, de l’offre à l’inscription au registre foncier

1. Appliquez le taux cantonal Multipliez le prix inscrit dans l’acte par le taux de votre canton. En Valais et dans le Jura, le taux monte par tranche, le calcul se fait donc tranche par tranche.
2. Ajoutez la part communale Vaud, Fribourg et le Valais laissent la commune prélever un additionnel. Demandez le règlement communal avant de budgéter, il ajoute jusqu’à 1,1 point dans le canton de Vaud et jusqu’à 1,5 point à Fribourg.
3. Demandez l’émolument au notaire Le tarif est officiel et dégressif, il ne se négocie pas. Faites-le chiffrer sur votre prix avant de signer, pas après.
4. Déposez la demande d’allègement au bon moment À Berne, la demande se dépose au moment de l’inscription au registre foncier. À Genève, la preuve de résidence principale suit dans les deux ans. À Soleure et à Bâle-Campagne, l’exonération se demande pour un logement que vous occupez vous-même.
5. Tenez la durée d’occupation Trois ans à Genève, deux ans à Berne. Un départ anticipé rend le solde non perçu immédiatement exigible.

La liste des pièces à réunir est courte, aucune n’est optionnelle.

• Le projet d’acte de vente, qui doit passer en forme authentique
• Le règlement communal sur les centimes additionnels, dans le canton de Vaud, à Fribourg et en Valais
• La demande d’allègement ou d’exonération, à Genève, à Berne, à Soleure et à Bâle-Campagne
• La preuve que le logement devient votre résidence principale, sous deux ans à Genève
• Le justificatif du lien de parenté avec le vendeur, pour le taux réduit du Jura et de Soleure

Ce que les frais d’achat ne couvrent pas

Le financement est un budget à part. Les intérêts, les frais de dossier et les actes hypothécaires ne sont pas le droit de mutation. À Genève, Casatax réduit tout de même de moitié les droits sur les actes hypothécaires, dans la même limite d’un million de francs.

Le repère officiel du coût du crédit reste le taux hypothécaire de référence, que l’Office fédéral du logement publie chaque trimestre, le premier jour ouvrable de mars, juin, septembre et décembre. Il vaut 1,25 % depuis le 2 septembre 2025.

Après l’achat, les impôts annuels prennent le relais, et ils se calculent sur la valeur fiscale du bien, pas sur le prix payé. Les frais du vendeur suivent une autre logique encore, détaillée dans notre guide des frais à la vente.

Questions fréquentes

Comment calculer les frais de notaire en Suisse ?

Multipliez le prix de vente par le taux de droit de mutation de votre canton, ajoutez la part communale si elle existe, retirez l’allègement de résidence principale auquel vous avez droit, puis demandez au notaire son émolument sur ce prix. Pour un achat de 800 000 francs à Genève en résidence principale, le droit passe de 24 000 à 9 000 francs grâce à Casatax.

Les frais de notaire en Suisse se calculent-ils en pourcentage ?

Le droit de mutation est bien un pourcentage du prix, de 1 % à 3,3 % selon le canton, parfois progressif par tranche comme en Valais et dans le Jura. L’émolument du notaire suit un barème dégressif, son taux baisse donc quand le prix monte. À Genève, il part de 7 pour mille sur les 200 000 premiers francs, avec un minimum de 200 francs.

Peut-on acheter sans payer de droit de mutation en Suisse ?

Oui, dans certains cantons et certains cas précis. À Berne, les 800 000 premiers francs sont exonérés si le logement reste votre résidence principale deux ans. À Soleure et à Bâle-Campagne, la part de l’acheteur peut tomber à zéro pour un logement qu’il occupe lui-même. L’émolument du notaire, lui, reste dû dans tous les cas.

Quels sont les frais de notaire à Genève ?

Le droit de mutation genevois est de 3 % du prix, à la charge de l’acheteur, réduit de 15 000 francs par Casatax pour une résidence principale jusqu’à un million. L’émolument du notaire s’y ajoute, selon un barème dégressif par tranche. Nos repères de prix pour le canton sont sur la page estimation à Genève.

Quels sont les frais de notaire dans le canton de Vaud ?

Le droit de mutation vaudois est de 2,2 % du prix, à taux fixe, quelle que soit la valeur de l’immeuble. La commune peut ajouter jusqu’à 50 centimes par franc d’impôt cantonal, ce qui porte le total à 3,3 % au maximum. Le droit est dû par l’acquéreur sauf convention contraire, et les deux parties à l’acte restent solidairement responsables envers le fisc.

Quels sont les frais de notaire en Valais ?

Le droit valaisan est progressif, 1 % sur une vente de 500 000 francs et 1,5 % au-delà d’environ un million. Il est dû par l’acquéreur, et la commune peut prélever jusqu’à 50 % du droit cantonal en plus. Les transferts entre époux, entre partenaires enregistrés et en ligne directe sont exemptés, comme les actes de moins de 1000 francs.

Quels sont les frais de notaire dans le Jura ?

Le droit jurassien est de 2,5 % sur la part du prix jusqu’à un million de francs, et de 3,2 % sur la part qui dépasse ce million. Un taux réduit de 1,5 %, avec un minimum de 30 francs, s’applique quand l’immeuble passe à un descendant ou à un ascendant.

Faut-il payer autre chose après l’achat ?

Le droit de mutation et l’émolument du notaire se paient à l’occasion du transfert, une seule fois. Ensuite, deux choses continuent. Vous devez tenir la durée d’occupation si vous avez obtenu un allègement, trois ans à Genève et deux ans à Berne. Et les impôts annuels sur le bien commencent, assis sur sa valeur fiscale.