Kaufnebenkosten Schweiz Immobilie, was Käufer zahlen
Zwei Posten, nicht einer. Die Handänderungssteuer des Kantons und die Notariatsgebühren, mit den Sätzen von zehn Kantonen, den Erleichterungen für Selbstnutzer und einer Rechnung über CHF 800'000.
Von der Redaktion Envergure
Kaufnebenkosten Schweiz Immobilie, das sind zwei Posten. Die Handänderungssteuer des Kantons kostet 1 % bis 3.3 % des Preises, dazu kommt das Honorar des Notars für die öffentliche Urkunde. Ohne Finanzierung rechnen Sie mit 2 % bis 5 % des Kaufpreises. Vier der zehn Kantone senken die Steuer, wenn Sie selbst einziehen, Genf, Bern, Solothurn und Baselland.
Kaufnebenkosten Schweiz Immobilie, die zwei Posten für Käufer
Der erste Posten ist die Handänderungssteuer, eine Steuer, die der Kanton und teils die Gemeinde auf den Eigentumswechsel erheben. Sie wird in Prozent des Preises berechnet. Der zweite Posten sind die Notariatsgebühren, der amtliche Tarif für das Aufsetzen und das Beurkunden des Kaufvertrags.
Die beiden Posten gehen an verschiedene Stellen. Die Handänderungssteuer geht an den Kanton und die Gemeinde. Die Gebühr geht an das Notariat. Sie zahlen beides zusätzlich zum Preis und zusätzlich zu den Eigenmitteln, die Ihre Bank verlangt.
Eine Regel gilt in der ganzen Schweiz. Der Kauf einer Liegenschaft ist, wie das Verkaufsversprechen, nur als öffentliche Urkunde gültig, also unterzeichnet vor einem Notar, der den Inhalt prüft und festhält. Die Handänderungssteuer steht dagegen im kantonalen Recht. Jeder Kanton setzt seinen Satz, seine Befreiungen und seine Berechnungsgrundlage selbst.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer, Kanton für Kanton
Die Tabelle zeigt die Handänderungssteuer Kanton für Kanton, wer sie schuldet, soweit das Gesetz es sagt, und was sie senkt. Der Gemeindeanteil kommt, wo es ihn gibt, zum kantonalen Satz hinzu und unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde.
| Kanton | Handänderungssteuer | Wer zahlt, wichtigste Erleichterung |
|---|---|---|
| GE Genf | 3 % | Casatax senkt die Steuer um CHF 15’000 bis CHF 1 Million, bei Hauptwohnsitz |
| VD Waadt | 2.2 %, mit der Gemeinde bis 3.3 % | Geschuldet vom Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist, beide Parteien haften solidarisch |
| FR Freiburg | 1.5 %, mit der Gemeinde bis 3 % | Keine Erleichterung für Hauptwohnsitz in Kraft, ein Vorentwurf liegt vor |
| VS Wallis | 1 % bis 1.5 %, mit der Gemeinde bis 50 % mehr | Befreit unter Ehegatten, unter eingetragenen Partnern und in direkter Linie, und unter CHF 1000 |
| NE Neuenburg | 3.3 % | Geschuldet vom Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist, befreit in direkter Linie und im Erbgang |
| JU Jura | 2.5 %, über CHF 1 Million 3.2 % | 1.5 % an Nachkommen oder Vorfahren, mindestens CHF 30 |
| BE Bern | 1.8 % | Die ersten CHF 800’000 befreit, wenn Sie zwei Jahre selbst darin wohnen |
| LU Luzern | 1.5 % | Berechnet auf dem Katasterwert, wenn der Preis nicht bestimmbar ist |
| SO Solothurn | 2.2 % | 1.1 % in der Familie, volle Befreiung möglich bei Selbstnutzung |
| BL Baselland | 2.5 % insgesamt, 1.25 % für Sie | Ihre Hälfte fällt weg, wenn Sie die Wohnung dauernd selbst nutzen |
Sätze und Regeln in Kraft am 10. November 2026, gelesen in den kantonalen Texten. Im Jura stammen die Sätze aus der Änderung, die am 21. Dezember 2023 in erster Lesung angenommen wurde. Quellen, Genfer Gesetz über die Registrierungsabgaben, Kanton Waadt, Freiburger Gesetz über die Handänderungsabgaben, Botschaft der Gemeinde Savièse zum Walliser Gemeindezuschlag, Neuenburger Gesetz über die Handänderungsabgaben, Amtsblatt des Kantons Jura vom 21. Dezember 2023, Berner Gesetz über die Handänderungssteuer, Luzerner Handänderungssteuergesetz, Praxis des Steueramts Solothurn, Baselbieter Steuerbuch.
Zwei Kantone arbeiten an Änderungen, die noch nicht gelten. Eine Motion im Waadtländer Grossen Rat will den kantonalen Satz für fünf Jahre von 2.2 % auf 2.5 % anheben, für Geschäfte über CHF 1 Million; sie ist nicht angenommen. In Freiburg sieht ein Vorentwurf zur Gesetzesrevision vor, beim ersten Kauf eines Hauptwohnsitzes eine Tranche von CHF 500’000 bis CHF 1 Million und von CHF 250’000 zwischen CHF 1’000’001 und CHF 1’500’000 zu befreien. Solange sie nicht beschlossen sind, ändert sich an Ihrer Rechnung nichts.
Kaufnebenkosten berechnen, ein Beispiel mit CHF 800’000
Die Handänderungssteuer berechnen Sie mit einer einzigen Multiplikation. Sie nehmen den Preis aus der Urkunde, wenden den Satz Ihres Kantons an, rechnen den Gemeindeanteil dazu und ziehen die Erleichterung ab, auf die Sie Anspruch haben.
Beispiel, eine Wohnung für CHF 800’000 in Genf, selbst bewohnt
- Preis in der Urkunde
- CHF 800’000
- Handänderungssteuer, 3 % des Preises
- CHF 24’000
- Abzug Casatax
- CHF 15’000
- Zu zahlende Handänderungssteuer
- CHF 9’000
Annahmen, ein Hauptwohnsitz unter der Grenze von CHF 1 Million, Casatax greift also. Die Steuer beträgt damit 1.125 % des Preises statt 3 %. Die Notariatsgebühren kommen dazu, nach dem Genfer Tarif, der bei 7 Promille auf den ersten CHF 200’000 beginnt, pro Tranche sinkt und mindestens CHF 200 beträgt.
Derselbe Kauf von CHF 800’000 kostet anderswo ganz andere Beträge. In Neuenburg ergeben 3.3 % CHF 26’400. Im Jura ergeben 2.5 % CHF 20’000, weil der Preis unter der Schwelle von einer Million bleibt. In Luzern ergeben 1.5 % CHF 12’000. In der Waadt ergeben 2.2 % CHF 17’600, dazu bis zu CHF 8’800 Gemeindeanteil. In Bern fällt die Steuer auf null, wenn Sie selbst einziehen, denn CHF 800’000 liegen ganz in der befreiten Tranche. In Baselland fällt auch Ihre Hälfte von CHF 10’000 weg, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen. Lassen Sie vor der Unterschrift die Liegenschaft bewerten, damit der Preis, und damit die Steuer, zum Objekt passt.
Selbst bewohnt, diese Kantone senken die Handänderungssteuer
In Genf senkt Casatax die Handänderungssteuer beim Kauf eines Hauptwohnsitzes bis CHF 1 Million um CHF 15’000 und halbiert die Abgaben auf Hypothekarurkunden in derselben Grenze. Der Betrag wird jährlich dem Genfer Baukostenindex angepasst.
In Bern verlangen Sie im Moment der Anmeldung im Grundbuch einen Aufschub auf den ersten CHF 800’000 des Preises. Der Aufschub wird zur endgültigen Befreiung, wenn die Wohnung zwei Jahre ohne Unterbruch Ihr Hauptwohnsitz bleibt.
In Solothurn kann die Steuer ganz entfallen, wenn Sie die Wohnung dauernd und ausschliesslich selbst nutzen. Jährlich gehen rund 2000 Gesuche um Befreiung ein, rund 90 % werden bewilligt. In Baselland ist die Hälfte, die auf Sie fällt, im gleichen Fall befreit.
Die übrigen Erleichterungen zielen auf die Familie und nicht auf die Selbstnutzung. Wallis und Neuenburg befreien Übertragungen unter Ehegatten, unter eingetragenen Partnern und in direkter Linie. Der Jura verlangt 1.5 % an Nachkommen oder Vorfahren. Solothurn halbiert seinen Satz auf 1.1 %, wenn der Käufer Ehegatte, eingetragener Partner oder Nachkomme des Verkäufers ist.
Der Ablauf, von der Offerte bis zum Grundbuch
- Kantonalen Satz anwenden Multiplizieren Sie den Preis aus der Urkunde mit dem Satz Ihres Kantons. Im Wallis und im Jura steigt der Satz nach Tranchen, die Rechnung läuft also Tranche für Tranche.
- Gemeindeanteil dazurechnen Waadt, Freiburg und das Wallis erlauben der Gemeinde einen Zuschlag. Verlangen Sie das Gemeindereglement, bevor Sie budgetieren, in der Waadt kommen bis zu 1.1 Punkte und in Freiburg bis zu 1.5 Punkte dazu.
- Gebühr beim Notariat erfragen Der Tarif ist amtlich und sinkt mit dem Preis, verhandelbar ist er nicht. Lassen Sie ihn auf Ihren Preis berechnen, bevor Sie unterschreiben, nicht danach.
- Gesuch rechtzeitig einreichen In Bern geht das Gesuch im Moment der Anmeldung im Grundbuch ein. In Genf folgt der Nachweis des Hauptwohnsitzes innert zwei Jahren. In Solothurn und in Baselland wird die Befreiung für eine selbst genutzte Wohnung verlangt.
- Nutzungsdauer einhalten Drei Jahre in Genf, zwei Jahre in Bern. Ein früher Auszug macht den nicht erhobenen Rest sofort fällig.
Die Liste der Unterlagen ist kurz, keine davon ist freiwillig.
- Der Entwurf des Kaufvertrags, der öffentlich beurkundet werden muss
- Das Gemeindereglement über den Zuschlag, in der Waadt, in Freiburg und im Wallis
- Das Gesuch um Erleichterung oder Befreiung, in Genf, Bern, Solothurn und Baselland
- Der Nachweis, dass die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz wird, in Genf innert zwei Jahren
- Der Nachweis der Verwandtschaft mit dem Verkäufer, für den reduzierten Satz im Jura und in Solothurn
Was die Kaufnebenkosten nicht abdecken
Die Finanzierung ist ein eigenes Budget. Zinsen, Bearbeitungskosten und Hypothekarurkunden sind nicht die Handänderungssteuer. In Genf halbiert Casatax allerdings die Abgaben auf Hypothekarurkunden, in derselben Grenze von CHF 1 Million.
Der amtliche Massstab für die Kosten des Kredits bleibt der hypothekarische Referenzzinssatz, den das Bundesamt für Wohnungswesen jedes Quartal veröffentlicht, am ersten Arbeitstag im März, Juni, September und Dezember. Er liegt seit dem 2. September 2025 bei 1.25 %.
Nach dem Kauf übernehmen die jährlichen Steuern, und sie rechnen mit dem Steuerwert der Liegenschaft, nicht mit dem bezahlten Preis. Die Kosten des Verkäufers folgen wieder einer anderen Logik, nachzulesen in unserem Ratgeber zu den Kosten beim Verkauf.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in der Schweiz?
Ohne Finanzierung zwischen 2 % und 5 % des Kaufpreises, je nach Kanton und Käufer. Den grössten Teil macht die Handänderungssteuer mit 1 % bis 3.3 % aus, der Rest sind die Notariatsgebühren. Bei Selbstnutzung sinkt die Rechnung in Genf, Bern, Solothurn und Baselland deutlich.
Wie berechnen Sie die Kaufnebenkosten für eine Wohnung?
Multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem kantonalen Satz, rechnen Sie den Gemeindeanteil dazu und ziehen Sie die Erleichterung für Selbstnutzer ab. Bei einem Kauf von CHF 800’000 in Genf als Hauptwohnsitz sinkt die Steuer von CHF 24’000 auf CHF 9’000, also auf 1.125 % des Preises. Die Notariatsgebühren rechnen Sie separat beim Notariat nach.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer im Kanton Bern?
1.8 % des Erwerbspreises. Wenn Sie die Liegenschaft selbst bewohnen, können Sie bei der Anmeldung im Grundbuch einen Aufschub für die ersten CHF 800’000 verlangen. Bleibt die Liegenschaft zwei Jahre ohne Unterbruch Ihr Hauptwohnsitz, wird der Aufschub zur Befreiung.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer in Luzern?
1.5 % des Handänderungswertes. Ist der Erwerbspreis nicht bestimmbar, etwa bei Tausch, Schenkung oder Erbgang, berechnet der Kanton die Steuer stattdessen auf dem Katasterwert.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer in Solothurn?
2.2 % des Erwerbspreises, halbiert auf 1.1 %, wenn der Käufer Ehegatte, eingetragener Partner oder Nachkomme des Verkäufers ist. Nutzen Sie die Wohnung dauernd und ausschliesslich selbst, kann die Steuer ganz entfallen. Von rund 2000 Gesuchen pro Jahr werden rund 90 % bewilligt.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer im Baselland?
2.5 % des Kaufpreises, geteilt in zwei Hälften, je 1.25 % für Verkäufer und Käufer. Ihre Hälfte ist befreit, wenn Sie die Wohnung ausschliesslich und dauernd selbst nutzen. Ohne Selbstnutzung kostet Ihre Hälfte bei einem Preis von CHF 800’000 genau CHF 10’000.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer in Genf?
3 % des Preises, zulasten des Käufers, abzüglich CHF 15’000 durch Casatax bei einem Hauptwohnsitz bis CHF 1 Million. Dazu kommen die Notariatsgebühren nach dem kantonalen Tarif. Unsere Preisangaben für den Kanton finden Sie auf der Seite Bewertung in Genf.
Was zahlen Sie nach dem Kauf noch?
Handänderungssteuer und Notariatsgebühren fallen einmal an, bei der Übertragung. Danach laufen zwei Dinge weiter. Haben Sie eine Erleichterung erhalten, müssen Sie die Nutzungsdauer einhalten, drei Jahre in Genf und zwei Jahre in Bern. Und die jährlichen Steuern auf der Liegenschaft beginnen, gerechnet auf dem Steuerwert.
Von der Theorie zu einer Zahl
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