Valeur fiscale d'un bien immobilier en Suisse, le calcul

La règle fédérale, ce qui vaut partout en Suisse

La Confédération ne prélève ni impôt sur la fortune ni impôt foncier. Ces deux impôts appartiennent aux cantons et à leurs communes, qui fixent chacun leur barème, comme le rappelle la brochure de l'Administration fédérale des contributions.

La loi fédérale d'harmonisation des impôts directs (LHID) pose une seule contrainte forte. Votre fortune, immeubles compris, s'estime en principe à la valeur vénale, la valeur de rendement ne comptant qu'à titre complémentaire (art. 14 al. 1 LHID).

Deux mots à connaître. La valeur vénale est le prix qu'un acheteur paierait aujourd'hui dans des conditions normales. La valeur de rendement est le loyer annuel que le bien rapporte, capitalisé à un taux.

Le Tribunal fédéral laisse les cantons choisir leur méthode. Il leur interdit en revanche toute règle générale qui sous-évalue systématiquement la valeur vénale, comme l'abattement forfaitaire de 60 % jugé contraire à l'art. 14 al. 1 LHID par l'ATF 124 I 145.

La valeur fiscale d'un bien immobilier, canton par canton

Dix cantons, dix façons de faire. Le tableau donne pour chacun la méthode de calcul ou l'impôt propre qu'il prélève sur cette valeur.

Règles relevées le 21 octobre 2026 dans les textes cantonaux et la brochure de l'Administration fédérale des contributions. Zurich s'applique dès le 1er janvier 2026 d'après la synthèse de BDO, le Valais d'après son règlement sur les taxes cadastrales (état au 1er janvier 2017) et Neuchâtel d'après le REI du 1er novembre 2000. Pour le Jura, le message du Gouvernement sur la révision de la loi fiscale annonce un projet de révision des valeurs agricoles et sylvicoles, non adopté à ce jour.

Trois cantons du tableau prélèvent un impôt annuel directement sur cette valeur. À Genève, le taux est de 1‰ pour un particulier et tombe à 0,2‰ quand l'immeuble sert de résidence principale au propriétaire. Pour une personne morale, il va de 1‰ (société qui exploite elle-même) à 1,5‰ (association ou fondation non lucrative qui loue) et 2‰ (société à but lucratif qui loue).

Un immeuble genevois certifié haute performance énergétique (HPE ou THPE) échappe à cet impôt pendant vingt ans, dès l'année où l'office cantonal de l'énergie délivre l'attestation (art. 78 LCP). À Fribourg, l'impôt immobilier est communal, avec un coefficient compris entre 1‰ et 3‰ de la valeur fiscale. En Valais, l'impôt foncier vaut 1,00‰ pour un particulier, 1,75‰ pour une personne morale, plus 0,80‰ au canton.

Un exemple chiffré, 1'200'000 francs de valeur fiscale à Genève

Dans les cantons qui calculent une moyenne, le travail se fait en amont. Aux Grisons, une maison dont la valeur de rendement atteint 650'000 francs et la valeur vénale 900'000 francs donne (2 × 650'000 + 900'000) / 3, soit 733'333 francs, arrondis à la baisse à 733'000 francs. C'est ce montant qui entre dans votre fortune imposable.

Trouver et vérifier votre valeur fiscale

1. Partez de votre décision de taxation La valeur fiscale y figure sous le nom que lui donne votre canton, estimation cadastrale à Neuchâtel, taxe cadastrale en Valais, Steuerwert à Zurich et aux Grisons.
2. Cherchez-la aussi au registre foncier Dans le canton de Vaud, elle est arrêtée par la Commission d'estimation fiscale des immeubles et figure dans l'extrait du registre foncier.
3. Retenez la bonne date À Genève comme à Neuchâtel, l'état de votre fortune immobilière se fixe au 31 décembre de l'année pour laquelle l'impôt est dû.
4. Comparez avec la valeur vénale Si la valeur fiscale dépasse le prix que votre bien atteindrait sur le marché, elle dépasse le plafond fédéral, et c'est le motif le plus net pour demander une correction. Un point de départ utile, combien vaut votre maison.
5. Vérifiez la formule de votre canton En Valais, la valeur de rendement d'un immeuble de rapport s'obtient en capitalisant à un taux de 7 % à 12 % le produit brut moyen des loyers sur trois ans. Aux Grisons, un terrain non bâti hors zone agricole est pris aux deux tiers de sa valeur vénale.
6. Surveillez les révisions Zurich a rebasé ses valeurs au 1er janvier 2026, l'Argovie au 1er janvier 2025, avec un cycle de cinq ans et environ 250'000 immeubles réévalués.

• Votre dernière décision de taxation, avec la valeur fiscale de l'immeuble
• L'extrait du registre foncier ou votre avis d'estimation cadastrale
• Les loyers bruts encaissés sur les trois dernières années, pour un immeuble de rapport
• La date de début de votre occupation continue, pour l'abattement genevois de 4 % par année
• L'attestation HPE ou THPE, si votre immeuble genevois est certifié

Les deux pièges les plus fréquents

Le détail du nouveau modèle zurichois explique l'écart. La valeur de construction à neuf suit l'indice de la valeur d'assurance bâtiment, qui passe de 1000 % à 1120 %. La vétusté déductible peut atteindre 40 % au lieu de 30 %. Le taux de capitalisation des immeubles de rendement est désormais fixé par commune, entre 4,8 % et 6,5 % au lieu de 7,05 % partout, et chaque commune ne retient plus que neuf classes de situation au maximum.

Questions fréquentes

Comment se calcule la valeur fiscale d'un bien immobilier en Suisse ?

Par la formule de votre canton, jamais par une règle fédérale unique. Vaud prend la moyenne entre valeur de rendement et valeur vénale, Fribourg la moyenne entre la valeur vénale et le double de la valeur de rendement, les Grisons deux tiers de rendement pour un logement. Le Valais part de la valeur cadastrale, l'Argovie d'un modèle calé sur les prix de marché.

La valeur fiscale est-elle un pourcentage de la valeur du bien ?

Dans quelques cantons seulement. Le Valais retient 100 % de la valeur cadastrale et les Grisons imposent les terrains non bâtis hors zone agricole aux deux tiers de leur valeur vénale. Ailleurs, c'est une moyenne pondérée, pas un pourcentage. La seule constante tient au plafond, la valeur fiscale ne peut pas dépasser la valeur vénale effective.

Quel est le taux de l'impôt immobilier complémentaire à Genève ?

1‰ de la valeur fiscale pour un particulier, 0,2‰ si l'immeuble est sa résidence principale. Pour une personne morale, le taux va de 1‰ pour une société qui exploite elle-même son immeuble à 1,5‰ pour une association ou une fondation non lucrative qui loue, et 2‰ pour une société à but lucratif qui loue.

Comment calculer l'impôt immobilier complémentaire genevois ?

Multipliez la valeur fiscale par le taux, sans rien déduire. Une valeur fiscale de 1'200'000 francs en résidence principale donne 1'200'000 × 0,2‰, soit 240 francs par an. Le même bien loué passe à 1'200 francs. L'impôt ordinaire sur la fortune vient en plus.

Faut-il payer même si l'immeuble ne rapporte aucun revenu ?

Oui, l'impôt porte sur la valeur et pas sur le revenu. L'impôt immobilier complémentaire genevois est un impôt réel assis sur la valeur fiscale, qui ne regarde ni les loyers encaissés ni les dettes. Un terrain non bâti, un chalet vide ou un appartement entre deux locataires gardent donc leur valeur fiscale.

Que devient la valeur fiscale après la vente du bien ?

Elle sort de votre fortune imposable si vous n'êtes plus propriétaire au 31 décembre, date à laquelle Genève et Neuchâtel arrêtent l'état de la fortune. L'acheteur reprend l'immeuble avec la valeur fiscale en vigueur. Les frais propres à la vente suivent une autre logique, détaillée dans les frais lors d'une vente immobilière en Suisse.

Une valeur fiscale basse est-elle un avantage fiscal ?

Oui pour votre impôt, mais le canton ne peut pas la fixer librement. Une valeur fiscale basse réduit l'impôt sur la fortune et, à Genève, la base de l'impôt immobilier complémentaire. Le Tribunal fédéral a déjà jugé contraire à la loi un abattement forfaitaire de 60 %, et plusieurs cantons rebasent justement leurs valeurs, Zurich en 2026, l'Argovie en 2025.