Droit de préemption Vaud, deux communes déboutées

Deux communes vaudoises ont voulu se glisser dans une vente à la place de l’acheteur. En 2025, le Tribunal fédéral leur a dit non deux fois, une fois pour une date, une fois pour un prix.

Deux communes battues sur la forme, pas sur le fond

Le Mont-sur-Lausanne et Avenches ont chacune exercé un droit de préemption sur une parcelle, et chacune a perdu devant le Tribunal fédéral en 2025. Aucun des deux arrêts ne remet en cause l’objectif poursuivi, du logement d’utilité publique dans le premier cas, la protection du patrimoine dans le second.

Les deux décisions communales sont tombées sur deux variables qu’un vendeur comme un acheteur devrait vérifier avant de signer, le moment où la collectivité se manifeste et le prix qu’elle propose. Rien d’autre n’a été jugé.

Qu’est-ce que le droit de préemption immobilier ?

C’est le droit, pour un titulaire désigné par un contrat ou par la loi, de prendre la place de l’acheteur sur une vente déjà conclue. Il ne fixe aucun prix, il reprend celui que les parties ont convenu, et c’est exactement là que les deux communes vaudoises se sont fait reprendre.

Conventionnel ou légal, la différence qui compte

Le droit conventionnel naît d’un contrat entre particuliers et, depuis la révision du droit foncier rural de 1994, un pacte de préemption portant sur un immeuble n’est valable que passé en la forme authentique (art. 216 CO). Le droit légal découle de la loi elle-même, aux art. 681 et suivants du Code civil. Il s’applique entre copropriétaires, où le Tribunal fédéral a jugé dans l’ATF 73 II 165 que les conditions de l’art. 681 CC valent par analogie pour la préemption de l’art. 682 CC, et un canton peut en outre en accorder un à une collectivité publique. Un droit légal prime toujours un droit conventionnel sur le même immeuble.

Trois mois pour agir, deux ans au maximum

L’art. 681a CC oblige le vendeur à informer le titulaire du contrat conclu et de son contenu. Le titulaire a ensuite trois mois pour invoquer son droit, et ce délai court non pas dès la signature mais dès qu’il a réellement connu le contenu du contrat, avec une limite absolue de deux ans après l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier. Le droit reste opposable aux propriétaires suivants, pas seulement au premier acquéreur.

Les immeubles agricoles suivent le droit foncier rural

Pour un immeuble agricole, la loi fédérale sur le droit foncier rural ajoute un droit de préemption au fermier qui exploite déjà l’immeuble et en dispose économiquement, ainsi qu’aux proches parents du vendeur sur une entreprise ou un immeuble agricole. Ce droit relève du juge civil ordinaire et non d’une autorité agricole (synthèse de jurisprudence).

Droit de préemption Vaud, 40 jours et 1500 m²

Vaud a créé son droit de préemption communal par la loi du 10 mai 2016 sur la préservation et la promotion du parc locatif, la LPPPL. Le droit est cessible au canton et ne vaut que dans les zones à bâtir des districts et communes touchés par la pénurie de logements. Trois conditions doivent être réunies ensemble.

• un projet de logements d’utilité publique
• une situation dans un district ou une commune en pénurie
• une parcelle d’au moins 1500 m², sauf en périmètre compact d’agglomération ou dans un centre cantonal reconnu

Le calendrier est serré. Le propriétaire informe la commune au plus tard au dépôt de l’acte de vente au registre foncier, la commune a 40 jours pour annoncer son achat, et si elle cède son droit au canton, celui-ci dispose de 20 jours supplémentaires (canton de Vaud). Les ventes entre proches, descendants, conjoint, partenaire enregistré ou concubin, échappent au mécanisme, comme les biens en zone agricole, viticole ou forestière.

La contrepartie est lourde pour la collectivité. Sur la surface utile, 70 % de logements d’utilité publique sont exigés pour un bien déjà bâti, et 100 % lorsqu’elle ne construit pas elle-même.

Le Mont-sur-Lausanne, la vente avait déjà été défaite

Une promesse de vente avait été conclue le 22 février 2023 entre deux sociétés, puis résiliée par les parties elles-mêmes le 30 mars 2023. La commune a malgré tout décidé, le 4 avril 2023, d’exercer son droit de préemption sur la parcelle.

Le Tribunal cantonal a annulé cette décision le 14 décembre 2023 et le Tribunal fédéral l’a confirmé le 17 janvier 2025 (arrêt 1C_56/2024). Une résiliation intervenue avant la déclaration d’exercice éteint le cas de préemption, par application analogique de l’art. 216d CO. Les vendeurs avaient défait leur propre vente cinq jours avant que la commune se décide, et la préemption est tombée avec elle.

Avenches, la moitié du prix ne passe pas

La parcelle avait été vendue en 2013 par un mécanisme de réméré, au prix de 165 francs le mètre carré. En 2024, la commune a voulu exercer un droit de préemption légal cantonal lié au patrimoine, distinct de la LPPPL, et a proposé de racheter le bien pour 3,4 millions de francs, soit environ la moitié du prix réellement convenu entre les parties.

Le Tribunal cantonal a annulé la décision le 30 avril 2025, et le Tribunal fédéral a rejeté le recours communal le 18 décembre 2025 (arrêt 1C_300/2025). Il n’est pas arbitraire de considérer qu’un prix couvrant la moitié du prix contractuel ne correspond pas à la contre-prestation convenue.

Genève accorde 60 jours, et seulement pour du logement d’utilité publique

À Genève, le droit de préemption légal repose sur la loi générale sur le logement et la protection des locataires, la LGL, et non sur la LDTR. Il bénéficie à l’État et aux communes, exclusivement pour construire des logements d’utilité publique, et dans les communes de moins de 3000 habitants le droit communal prime celui de l’État.

Le Conseil d’État a 60 jours pour se prononcer, et le droit doit être mentionné au registre foncier. Le Tribunal fédéral traite cet exercice comme une restriction grave de la garantie de la propriété au sens de l’art. 26 de la Constitution, ce qui impose un contrôle strict de la base légale. Sa jurisprudence a évolué sur l’exigence d’un projet concret, et c’est l’ATF 142 I 76 qui reste le plus cité.

Que vérifier avant de signer ?

Deux choses, la présence d’une mention de droit de préemption au registre foncier et l’existence d’un cas légal applicable, LPPPL vaudoise ou LGL genevoise. Une vente conclue en ignorant ce droit reste valable sur l’instant, mais elle peut être défaite après coup, et les délais ne se ressemblent pas.

• 40 jours pour une commune vaudoise
• 60 jours pour le Conseil d’État genevois
• trois mois pour un droit civil fédéral, et jusqu’à deux ans après l’inscription au registre foncier

Les autres postes à verrouiller avant la signature, qui paie quoi et à quelle date, sont détaillés dans notre guide des frais lors d’une vente immobilière en Suisse.

Côté acheteur, une clause suspensive plutôt qu’une date de signature

Le risque, pour un acheteur, est de voir la transaction neutralisée après la signature. La vente reste subordonnée, pendant tout le délai légal, à la décision du titulaire du droit, ce qui plaide pour une clause suspensive dans l’acte plutôt que pour une confiance dans la date.

Lus en miroir, les deux arrêts vaudois disent aussi ce qu’une collectivité doit tenir pour que sa préemption résiste, réagir dans son propre délai et proposer le prix réellement convenu entre les parties. À défaut, c’est elle qui perd devant le juge, et le vendeur garde son acheteur.

En bref

L’Office fédéral de la statistique a publié le 27 octobre 2026 son indice des prix de l’immobilier résidentiel pour le troisième trimestre 2026. L’indice officiel progresse de 1,7 % sur le trimestre et de 4,4 % sur un an, avec 2,1 % de hausse trimestrielle pour les maisons individuelles et 1,3 % pour les appartements en propriété par étage.

Ces 4,4 % sur douze mois sont aussi le vrai sujet d’Avenches. Un bien acquis en 2013 ne se rachète pas au prix de 2013, et c’est précisément ce que le Tribunal fédéral a rappelé à la commune.