Acheter un appartement en Suisse, étapes et fonds propres

Qui peut acheter un logement en Suisse, et à quelles conditions

Deux choses décident de votre accès. Votre situation au regard de la loi sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, la LFAIE, appelée lex Koller, et votre capacité à réunir les fonds propres. La première est juridique, la seconde est financière. Aucune banque ne regarde la seconde avant que la première soit tranchée.

La LFAIE soumet à autorisation l'achat par une personne physique étrangère, par une société ayant son siège à l'étranger et par une société suisse sous contrôle étranger dominant. Elle est en vigueur depuis le 1er janvier 1985. C'est le canton où se trouve l'immeuble qui l'applique. Son autorité examine si l'opération tombe sous le régime, puis statue dossier par dossier.

Régime en vigueur au 27 octobre 2026, LFAIE (RS 211.412.41) et son ordonnance d'application OAIE (RS 211.412.411). Sources, Office fédéral de la justice, canton de Genève et canton du Valais.

La notion d'acquisition est large. Elle couvre la propriété et le droit de superficie, les parts d'une société immobilière, la constitution comme l'exercice d'un droit d'emption ou de préemption. Un droit d'emption est le droit d'acheter un bien à un prix fixé d'avance, un droit de préemption celui de passer devant un autre acheteur. Monter une structure pour détenir le bien ne change donc pas le régime.

Posséder un logement en Suisse ne donne en soi aucun droit de séjour. Les deux régimes sont séparés. Le Conseil fédéral a par ailleurs mis en consultation, le 15 avril 2026, un projet qui durcit la LFAIE, avec une autorisation obligatoire pour l'achat d'un logement par des ressortissants d'États ni membres de l'UE ni de l'AELE et des restrictions sur les résidences secondaires. La consultation s'est achevée le 15 juillet 2026. Le projet n'est pas en vigueur et attend le traitement parlementaire, dont nous suivons les étapes dans le vote du National sur le durcissement de la lex Koller.

Quel apport pour un achat immobilier en Suisse

La pratique bancaire demande 20 % du prix en fonds propres et finance les 80 % restants. Sur ces 20 %, la moitié au moins doit être de l'argent dur, c'est-à-dire de l'épargne ou une donation. Cette part ne peut venir ni d'une mise en gage ni d'un retrait anticipé du 2e pilier, votre caisse de pension. La FINMA a reconnu cette exigence de 10 % de la valeur de nantissement comme standard minimal de surveillance le 1er juillet 2012.

La valeur de nantissement est le montant que la banque retient pour calculer son prêt. Elle ne suit pas forcément le prix demandé, et c'est le plus bas des deux qui compte. Si le vendeur obtient davantage que cette valeur, l'écart sort de vos fonds propres. Notre guide sur combien vaut une maison en Suisse détaille les trois méthodes qui mènent à ce montant.

La dette ne reste pas figée. La part qui dépasse les deux tiers de la valeur de nantissement s'amortit de façon linéaire, en quinze ans au plus. La FINMA a ramené ce délai de vingt à quinze ans le 1er septembre 2014.

Pour un bien que vous n'habitez pas, l'exigence change. Depuis le 1er janvier 2020, la FINMA reconnaît pour les immeubles de rendement un minimum d'un quart de fonds propres au lieu de 10 %.

Reste la charge mensuelle. Aucune loi ne la plafonne, mais la pratique bancaire calcule vos intérêts à un taux théorique de 4,5 à 5 %, bien au-dessus du coût réel du crédit, puis additionne l'amortissement et l'entretien. Le total ne doit pas dépasser le tiers du revenu brut du ménage. Le repère officiel du coût du crédit, lui, est le taux d'intérêt de référence, à 1,25 % depuis le 2 septembre 2025, inchangé jusqu'à la prochaine publication du 1er décembre 2026.

Exemple chiffré, un appartement à 950 000 francs

Comment acheter un appartement en Suisse, étape par étape

Le chemin est le même dans toute la Suisse. La vente n'est valable qu'en la forme authentique, et c'est l'inscription au registre foncier qui transfère la propriété, selon le portail officiel ch.ch.

1. Tranchez votre accès Votre nationalité, votre permis et votre domicile décident si l'achat passe par une autorisation. La demande se traite dans le canton où se trouve l'immeuble, qui statue au cas par cas. Posez la question avant de visiter, pas après avoir fait une offre.
2. Chiffrez vos fonds propres Comptez 20 % du prix, dont au moins 10 % qui ne viennent ni d'une mise en gage ni d'un retrait du 2e pilier. Sans cette part dure, le dossier ne passe pas.
3. Faites estimer le bien avant d'offrir La banque prête sur la valeur de nantissement, pas sur le prix affiché. Une estimation faite avant votre offre vous évite de découvrir l'écart au moment du financement.
4. Ne confondez pas réservation et achat Un contrat de réservation signé avec un acompte n'a aucune force juridique tant que l'acte authentique n'est pas signé. Il ne bloque ni le vendeur ni vous.
5. Signez l'acte authentique chez le notaire La vente n'est valable qu'en la forme authentique, c'est-à-dire reçue et authentifiée par un notaire. Celui-ci vous explique les clauses que vous ne comprenez pas. Selon le canton, vous choisissez librement votre notaire ou passez par un notaire officiel.
6. Attendez l'inscription au registre foncier Le notaire, ou le vendeur dans certains cantons, annonce le transfert à l'office du registre foncier. L'inscription suit en général quelques semaines plus tard, et c'est elle qui fait de vous le propriétaire.

Avant de signer, cinq points se vérifient en quelques minutes. L'acte doit porter tous les éléments essentiels du contrat, le prix réellement convenu en premier, et un prix de façade rend la vente nulle pour simulation, comme l'a rappelé un arrêt du Tribunal fédéral.

• Le prix inscrit dans l'acte est le prix réellement convenu, sans montant de façade
• Chaque clause que vous ne compreniez pas vous a été expliquée par le notaire
• Vous savez si votre canton laisse le choix du notaire ou impose un notaire officiel
• Vous savez qui annonce le transfert au registre foncier, le notaire ou le vendeur
• Votre situation au regard de la lex Koller est tranchée par écrit, pas supposée

Les pièges avant la signature

Questions fréquentes

Peut-on acheter une maison en Suisse avec un permis B ?

Oui, si vous êtes ressortissant de l'UE ou de l'AELE et domicilié en Suisse. L'accord sur la libre circulation des personnes vous dispense d'autorisation dès le permis B. Avec un passeport hors UE et AELE, le même permis B vous laisse soumis à la lex Koller, sauf exception légale comme l'achat du logement que vous habiterez.

Combien d'apport pour acheter un appartement en Suisse ?

Comptez 20 % du prix. Au moins la moitié de cette somme doit être de l'argent dur, ni mise en gage ni retrait anticipé du 2e pilier, ce qui représente 10 % de la valeur de nantissement reconnus comme standard minimal par la FINMA. Sur un bien à 950 000 francs, cela fait 190 000 francs de fonds propres, dont 95 000 d'épargne ou de donation.

Peut-on acheter une maison en Suisse sans fonds propres ?

Non. Les 10 % de fonds propres durs sont un standard minimal de surveillance depuis le 1er juillet 2012, et ils ne peuvent pas sortir de votre caisse de pension. Le 2e pilier ne finance que l'autre moitié des 20 %. Un financement intégral par la banque n'existe pas dans ce cadre.

Acheter un appartement en Suisse pour le louer, qu'est-ce qui change ?

Les fonds propres exigés passent de 10 % à un quart au moins. La FINMA a reconnu cette exigence renforcée pour les immeubles de rendement le 1er janvier 2020. Un immeuble de rendement est un bien que son propriétaire n'habite pas et qu'il loue.

Peut-on acheter un appartement en Suisse avec une SCI familiale ?

La société civile immobilière est une forme du droit français, que le droit suisse ne connaît pas. Une SCI constituée en France est traitée comme une société ayant son siège à l'étranger, donc soumise au régime d'autorisation. Une société suisse sous contrôle étranger dominant l'est aussi, et l'achat de parts d'une société immobilière compte lui-même comme une acquisition.

Comment acheter un appartement à Genève ?

Les règles de financement et l'obligation de passer par un notaire sont les mêmes que partout en Suisse. Ce qui est propre au canton, c'est l'autorité qui applique la lex Koller, celle du lieu de l'immeuble. Pour un bien genevois, c'est donc l'administration genevoise qui examine votre dossier.

Acheter un bien en Suisse donne-t-il un droit de séjour ?

Non. La propriété et le titre de séjour sont deux régimes distincts. Les questions de permis relèvent du Secrétariat d'État aux migrations ou du service cantonal de la population, indépendamment de ce que vous possédez.