Une estimation n'a de valeur que si l'on comprend d'où elle vient. Voici comment notre modèle calcule une fourchette de prix, sur quelles données il s'appuie et ce qu'il ne prétend pas faire.
Le prix affiché dans une annonce n'est pas le prix de vente. Entre les deux, il y a la négociation, parfois plusieurs mois de marché et souvent un écart de plusieurs pour cent. Notre modèle se fonde d'abord sur les ventes effectivement conclues, celles qui disent ce que les acheteurs ont réellement payé.
Nous recoupons ces données avec les niveaux de prix observés rue par rue et quartier par quartier, pour situer un bien dans son marché immédiat plutôt que dans une moyenne cantonale qui ne veut rien dire à l'échelle d'une adresse.
Le marché suisse a ses règles. Deux communes voisines peuvent afficher trente pour cent d'écart à cause de la fiscalité, de l'accès au lac ou de la desserte. La rareté de l'offre pèse lourd dans les agglomérations, et la vue dégagée se paie. Un modèle générique passe à côté de ces effets, le nôtre les intègre.
Chaque caractéristique du bien est pondérée en fonction de son poids réel sur le prix local. La surface et le nombre de pièces posent la base, l'emplacement, l'état, l'étage et le stationnement font le reste.
Aucune estimation en ligne ne peut annoncer un prix au franc près sans avoir vu le bien. C'est pourquoi nous remettons une fourchette. Sa largeur reflète le niveau d'incertitude, resserrée quand les données locales sont abondantes, plus large quand les ventes comparables se font rares.
Plus les informations fournies sont précises, plus la fourchette se resserre. Une adresse exacte, une surface juste et un état de rénovation renseigné valent mieux qu'une saisie approximative.
Une estimation en ligne donne une base solide pour préparer une vente, discuter avec sa banque ou arbitrer entre garder et vendre. Elle ne remplace pas la visite d'un professionnel, qui seul peut juger d'un défaut caché, d'un cachet particulier ou d'une nuisance que les données ne captent pas.
Nous voyons l'estimation comme un point de départ fiable et gratuit, pas comme un verdict. La décision, elle, reste entre vos mains.
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