Usufruit immobilier, le chalet que le divorce n’efface pas

Un chalet acheté pour que leur enfant en hérite, un divorce jugé à Genève, et un usufruit que les juges voulaient radier d’un trait. Le Tribunal fédéral a refusé, et son raisonnement vaut pour toutes les familles qui transmettent un bien de leur vivant.

Un chalet, un divorce et un usufruit qui tient

Le couple avait acheté un chalet inscrit au seul nom de l’épouse. L’acte de vente réservait au mari un usufruit viager, à exercer conjointement avec elle, dans un but assumé, garder le chalet pour leur enfant commun. Après la séparation puis le divorce, le mari a réclamé une indemnité pour abandonner son droit.

Les juridictions genevoises ont d’abord constaté que l’usufruit avait perdu son objet, et ordonné sa radiation sans compensation. Le Tribunal fédéral a cassé cette lecture le 22 octobre 2025, dans un arrêt destiné à la publication. L’article 736 CC, qui libère une servitude devenue inutile et s’applique par analogie à l’usufruit, exige la perte totale d’intérêt, pour l’usage comme pour les fruits.

Or le mari gardait un intérêt économique mesurable, louer le chalet ou se partager le loyer. Seul l’usage conjoint avait disparu, pas l’usufruit lui-même. La cause repart devant les juges genevois, cette fois pour examiner une libération partielle contre indemnité (art. 736 al. 2 CC).

Comment se constitue un usufruit immobilier en Suisse ?

Deux actes, et aucun des deux ne se saute. Un acte constitutif en la forme authentique d’abord, donc devant notaire, le droit cantonal réglant les modalités de cette forme (Festschrift KSG 2023), puis l’inscription au registre foncier, qui fait naître le droit et pas seulement le publier (art. 746 al. 1 CC).

L’article 745 CC définit l’usufruit comme la pleine jouissance d’une chose, usage et fruits, dont un autre reste propriétaire, et admet qu’il porte sur un immeuble entier ou sur une partie définie d’un bâtiment, un étage par exemple.

Le montage notarial classique tient en une signature. Les parents donnent la nue-propriété aux enfants et se réservent l’usufruit, inscrit au registre foncier au moment du transfert. Un dossier genevois montre le schéma à l’oeuvre, une fille avait reçu des parcelles de son père, qui s’était réservé l’usufruit par acte notarié de 2005.

Une exception pèse sur les terres agricoles. Si le bien relève de la LDFR, une autorisation s’ajoute aux deux étapes, et sans elle l’acte constitutif reste sans effet.

Que se passe-t-il au décès du parent usufruitier ?

Rien d’automatique au registre foncier. L’usufruit s’éteint par la perte totale de la chose ou, sur un immeuble, par la radiation de l’inscription (art. 748 al. 1 CC), et le décès de l’usufruitier ne donne au nu-propriétaire que le droit d’exiger cette radiation (art. 748 al. 2 CC).

Les enfants redeviennent donc pleins propriétaires inscrits après une démarche administrative, pas le jour des funérailles. Tant qu’elle n’est pas faite, le registre affiche une charge sur le bien, et c’est elle qu’une banque ou un acheteur lira en premier.

Qui paie la toiture, le parent ou l’enfant ?

Le parent usufruitier paie le quotidien, l’enfant nu-propriétaire paie la structure. L’usufruitier doit conserver la substance de la chose et assurer lui-même les réparations et réfections ordinaires d’entretien (art. 764 al. 1 CC).

• L’usufruitier porte l’entretien ordinaire, les dépenses d’exploitation, les intérêts des dettes qui grèvent le bien et les impôts courants (art. 765 CC).
• Le nu-propriétaire porte les charges extraordinaires, la toiture, le chauffage central, tout ce qui touche à la substance du bien.
• Si le propriétaire averti ne fait rien, l’usufruitier peut faire exécuter les travaux nécessaires et se rembourser sur les revenus de l’usufruit (art. 764 al. 2 et 3 CC).

Le Tribunal fédéral a balisé le cas du nu-propriétaire récalcitrant, qui peut être mis en demeure, le juge triant les travaux réellement nécessaires de ceux qui sont seulement souhaitables (ATF 130 III 302). C’est là que naissent les conflits familiaux, un parent qui veut une toiture neuve et des enfants qui préfèrent attendre.

Usufruit ou droit d’habitation, lequel pour transmettre ?

L’usufruit dans presque tous les cas. Le droit d’habitation de l’article 776 CC est réservé aux personnes physiques, incessible, et s’éteint avec son titulaire sans passer à ses héritiers. Il donne le droit d’habiter, pas celui d’encaisser un loyer.

L’usufruit porte aussi sur les fruits du bien, et c’est exactement ce qui a sauvé celui du chalet, la possibilité de louer même sans pouvoir y vivre. Si vous transmettez aujourd’hui un appartement que vous louerez demain, par exemple en entrant en EMS, c’est l’usufruit qui vous laisse un revenu, et le droit d’habitation qui vous laisse les mains vides.

Vaud retient 3 % de l’estimation fiscale

La loi vaudoise est explicite, « la fortune grevée d’usufruit est imposable auprès de l’usufruitier ». L’enfant nu-propriétaire ne déclare pas l’immeuble tant que le parent vit.

Pour les droits de donation et de succession, l’article 32 LMSD partage l’assiette en deux. La valeur capitalisée de l’usufruit est taxée au taux de parenté de l’usufruitier, le solde, soit le capital grevé moins cette valeur, au taux de parenté du nu-propriétaire. La valorisation simplifiée retient 3 % de l’estimation fiscale, dette hypothécaire déduite, chaque partie pouvant demander une évaluation au rendement moyen des années précédentes si la situation a changé de façon significative.

Le texte vaudois tranche aussi la sortie normale, « il n’est pas prélevé d’impôt lors de l’extinction de l’usufruit ». Le décès de l’usufruitier et l’abandon gratuit d’un usufruit acquis gratuitement ne déclenchent rien. Une renonciation à titre onéreux, elle, fait naître un impôt de donation ou un droit de mutation.

À Genève, garder l’usufruit ferme la porte à la réduction

L’article 26 LDE prévoit une réduction de la valeur taxée lorsque la nue-propriété donnée est grevée d’un usufruit en faveur d’un tiers. Cette réduction ne joue pas quand l’usufruit reste au donateur, c’est-à-dire dans le schéma même de la donation parent-enfant (art. 26 al. 2 LDE).

Dans un dossier tranché en décembre 2016, l’administration fiscale genevoise a taxé à 3 % la valeur d’un usufruit d’immeubles transmis par donation. Des exonérations entre proches existent par ailleurs (art. 27A LDE). Les textes genevois de détail restent peu accessibles en ligne, et un propriétaire qui chiffre une donation fera confirmer ses taux par l’administration avant de signer.

Genève a par ailleurs tiré au clair la frontière entre les deux droits. Le fisc cantonal traitait longtemps le droit d’habitation comme un usufruit pour l’impôt sur la fortune, jusqu’à un arrêt de 2020 posant que l’usufruit procure une jouissance illimitée, ce que le droit d’habitation ne fait pas. L’impôt sur la fortune et l’impôt immobilier complémentaire retombent donc sur le nu-propriétaire dans le cas du droit d’habitation, lecture confirmée en 2021. Pour l’impôt sur la fortune, c’est la personne inscrite au registre foncier au 31 décembre, propriétaire ou usufruitier, qui est imposée.

Le droit de superficie répond à une autre question

Son cousin du code civil ne le remplace pas. Le droit de superficie, régi par les articles 675 et 779 à 779l CC, permet de construire sur le terrain d’autrui et d’être propriétaire du bâtiment pendant la durée du droit, contre une rente versée au propriétaire du sol.

Il sépare la propriété du sol de celle des murs. L’usufruit ne touche pas à cette séparation, il porte sur la jouissance d’un bien déjà bâti. Transmettre une maison existante en gardant l’usage, c’est l’usufruit, bâtir sur un terrain qu’on ne possède pas, c’est la superficie.

En bref

La Banque nationale suisse a publié le 22 octobre le résumé de sa discussion de politique monétaire de septembre, taux directeur maintenu à 0 % et prix de l’immobilier résidentiel toujours orientés à la hausse. Le taux hypothécaire de référence, qui commande les hausses et les baisses de loyer en cours de bail, reste à 1,25 % depuis le 2 septembre, la prochaine publication étant attendue en décembre.

Dans le canton de Saint-Gall, la Villa Wichenstain à Rorschach, bâtie en 1901 par l’inventeur Victor Kobler, quelque quatre-vingts brevets à son nom, s’est ouverte au public le 22 octobre avant une vente aux enchères forcées le 3 novembre. L’office des poursuites l’estime à 1,6 million de francs après l’échec d’une vente privée à 1,75 million. Une seconde maison, plus modeste, passe le lendemain dans la même commune, estimée à 750’000 francs.

À Genève, le Grand Conseil a voté le 29 octobre sur le PL 13732, la future loi sur le courtage immobilier. Au 1er novembre, le Mémorial de la séance affiche encore la retranscription en cours, le résultat n’est donc pas public.