Verschärfung der Lex Koller: Das Votum des Nationalrats

Ein Käufer von ausserhalb der EU und der EFTA müsste für die Wohnung, in der er leben will, eine Bewilligung einholen und sie innert zwei Jahren wieder verkaufen, wenn er die Schweiz verlässt. Der Nationalrat hat diese Fassung des Textes am 22. September 2026 verabschiedet.

Die Verschärfung der Lex Koller hat den Nationalrat passiert

Der Nationalrat hat die Verschärfung der Lex Koller am 22. September 2026 verabschiedet. Der Ständerat muss sich noch äussern, daher gilt heute keine dieser Regeln für eine Transaktion, doch das Vorhaben ist über das Stadium der Absicht hinaus.

Der Zeitplan war für ein Geschäft dieser Tragweite knapp. Der Bundesrat hat sein Vernehmlassungsverfahren am 15. April 2026 eröffnet und am 15. Juli abgeschlossen, bevor sich das Parlament damit befasste.

Wer müsste für den Kauf der eigenen Wohnung eine Bewilligung einholen?

Staatsangehörige von Staaten ausserhalb der EU und der EFTA. Das Vorhaben unterstellt den Kauf eines Hauptwohnsitzes durch diese Erwerber der Bewilligungspflicht, ein Vorgang, der heute von dieser Regelung ausgenommen ist, wie die RTS berichtet.

Die Grenze verläuft also entlang der Nationalität des Käufers und nicht entlang der Nutzung der Liegenschaft. Die Wohnung, in der man lebt, bisher der am wenigsten überwachte Fall der Lex Koller, fällt ebenso in den Geltungsbereich wie das Ferienchalet.

Was die Revision ändern würde, Posten für Posten

Das Paket besteht aus fünf Massnahmen, und keine richtet sich an denselben Käufer. Deshalb lässt sich die parlamentarische Debatte schwer in einem einzigen Grundsatzentscheid zusammenfassen.

Die Tür zur Börse würde sich schliessen

Eine Person mit Wohnsitz im Ausland kann heute Aktien von in der Schweiz kotierten Wohnimmobiliengesellschaften kaufen. Die Revision würde es ihr verbieten und gleich noch die Bewilligungsausnahme streichen, von der ausländische Investoren bei Geschäftsliegenschaften profitieren, ausser wenn sie dort selbst ihre Tätigkeit ausüben (RTS).

Das ist der umstrittenste Teil des Pakets und der, der am weitesten vom ursprünglichen Bild des Gesetzes entfernt ist. Ein kotierter Titel ist liquide, anonym, in einem Portfolio untergebracht, meilenweit vom Chalet entfernt, das an einen fernen Käufer verkauft wird. Am Ende der Kette stehen dennoch dieselben Wohnungen.

Muss man seine Liegenschaft verkaufen, wenn man die Schweiz verlässt?

Ja, innert zwei Jahren, für die ausländischen Eigentümer, die das neue Regime erfassen würde. Die Pflicht knüpft an den Wegzug aus dem Land an, nicht an den Verkauf einer zu gross oder zu teuer gewordenen Liegenschaft.

Zwei Jahre wirken komfortabel und sind es selten. Eine gut gelegene Wohnung ist in wenigen Wochen weg, ein atypisches Objekt kann sechs Monate im Schaufenster stehen, ohne dass sich ein ernsthafter Interessent meldet. Ein Verkäufer, der ein Datum im Nacken hat, verhandelt schlechter, und der Käufer auf der anderen Seite spürt das am Ende immer.

Kurz gefasst

• Mieten. Der Bundesrat hat am 25. September 2026 die Volksinitiative des Mieterverbands «Ja zum Schutz vor missbräuchlichen Mieten» abgelehnt und einen indirekten Gegenvorschlag angekündigt, der auf «klaren, transparenten und verständlichen» Regeln zur Mietzinsfestlegung beruht, ohne automatische und regelmässige Mietzinskontrolle (Bundesamt für Wohnungswesen, RTS).
• Eigenmietwert. Wir hatten das Datum der Reform veröffentlicht, den 1. Januar 2029, hier ist nun ihr Ausgleichsmechanismus. Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung geht einher mit einer neuen, fakultativen kantonalen Steuer auf Zweitwohnungen und einer Einschränkung des Abzugs der Hypothekarzinsen (Eidgenössisches Finanzdepartement).