Mietvertrag zu früh kündigen, 300 Fälle in Zürich

Rund 300 Mietparteien in Zürich hatten ihre Wohnung gekündigt, um in einen Genossenschaftsneubau zu ziehen. Die Treppenhäuser sind bis zu zwölf Wochen im Rückstand, und die alten Mietverhältnisse enden trotzdem auf den vereinbarten Termin.

Drei Treppenhäuser im Rückstand, 300 Wohnungen schon gekündigt

Das Genossenschaftsprojekt Koch-Areal in Zürich-Altstetten sollte 123 Wohnungen für 450 Personen übergeben, mit gestaffelten Einzügen von Ende Oktober 2026 bis Ende Februar 2027. Die Treppenhäuser sind nicht fertig, zwei davon mit bis zu sechs Wochen Verzug, ein drittes mit zehn bis zwölf Wochen (Blick, 20. Oktober 2026).

Die Genossenschaft Kraftwerk1 hat über ihre Sprecherin Anna-Katharina Ris im Netz der anderen Genossenschaften 60 vorübergehend leere Wohnungen aufgetrieben. Eine Entschädigung der Mehrkosten gilt als wahrscheinlich, doch wie hoch sie ausfällt und nach welchen Regeln sie berechnet wird, ist noch offen.

Was riskiert, wer den Mietvertrag schon gekündigt hat?

Eine Lücke ohne Wohnung, und die Mietpartei trägt sie allein. Die Kündigung wirkt auf den mit der alten Vermieterschaft vereinbarten Termin, ob der Neubau fertig ist oder nicht, und die Verzögerung ist eine Sache zwischen der Mietpartei und der Bauherrschaft.

Den Mietvertrag zu früh kündigen bedeutet in der Praxis, auf ein Bauprogramm zu wetten, auf ein Dokument also, das noch nie jemanden gebunden hat. Auf dem Koch-Areal gibt es wenigstens ein Netz. Sechzig Wohnungen für rund 300 betroffene Haushalte decken einen Fall von fünf. Die anderen suchen auf dem gewöhnlichen Mietmarkt weiter, also genau auf jenem Markt, dessen Anspannung das Projekt überhaupt begründet hatte.

Wohin ausweichen, wenn der Einzugstermin kippt?

Dort, wo der Markt am engsten ist, praktisch nirgends. Das Bundesamt für Wohnungswesen betrachtet einen Markt unter 1,5 % Leerwohnungen als nicht mehr normal funktionierend, und mehrere Kantone liegen heute deutlich unter dieser Marke.

Luzern lag am 1. Juni 2026 bei 0,70 %, also 1503 leere Wohnungen, und der auf dem Markt angebotene Anteil des Bestands sank laut Luzerner Kantonalbank von rund 8 % im Jahr 2022 auf rund 4 % im Jahr 2025 (LUKB). Die Stadt Luzern stand 2025 bei 1,01 % (Stadt Luzern). Im Thurgau sank die kantonale Quote von 1,70 % Mitte 2022 auf 1,41 % Mitte 2025, am tiefsten im Bezirk Kreuzlingen (Thurgauer Parlament).

Die Stadt Freiburg lag im dritten Quartal 2025 bei 0,91 %, während die Mieten im Kanton in zwanzig Jahren um 24 % gestiegen sind (Postulat des Stadtrats). Der Jura bleibt die Ausnahme der Westschweiz, mit 2,98 % am 1. Juni 2024 und 5,8 % in Delsberg (immobilier.ch). Alle diese Erhebungen liegen vor der letzten Woche, sie zeichnen also die Karte und sind keine Neuigkeit dieser Woche.

Beim Bund zwei offene Dossiers und kein Meilenstein

Zwischen dem 11. und dem 25. Oktober 2026 fiel keine Schlussabstimmung, kein Urteil des Bundesgerichts, und es wurde auch kein neuer Zins festgelegt. Alle laufenden Dossiers tragen einen letzten Meilenstein von Ende September oder früher.

Das erste betrifft die Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG, französisch OBLF), deren Revision die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur zulässigen Mietrendite nach einer Renovation in den Text selbst schreiben will. Die Vernehmlassung lief von Februar bis Juni 2026, entschieden ist seither nichts (Stellungnahme des Kantons Genf, 3. Juni 2026).

Das zweite ist ein Indikator. Der UBS Blasenindex für den Schweizer Immobilienmarkt stieg im zweiten Quartal 2026 von 0,69 auf 0,72 Punkte und bleibt im Bereich des mässigen Risikos, in dem eine rasche Preiskorrektur kurzfristig als unwahrscheinlich gilt (UBS, via Bilanz).

Genf stimmt am 29. Oktober über die Maklerregeln ab

Der Genfer Grosse Rat behandelt am 29. Oktober 2026 den Kommissionsbericht zum Gesetzesentwurf 13732, der die Immobilienvermittlung im Kanton regeln will (LCImm). Im Dezember 2025 von einer Gruppe um Caroline Renold eingereicht, verlangt der Text ein Mindestmass an Qualität bei den Maklern, Schutz der Kundschaft vor dem Missbrauch einer beherrschenden Stellung und vor Interessenkonflikten sowie eine Grenze für das Hochtreiben von Mieten und Preisen (PL 13732-A, Tagesordnung).

Die Kommission legt einen Mehrheits- und zwei Minderheitsberichte vor, was den Abstand der Positionen besser sagt als jeder Kommentar. Die Abstimmung fällt nach dem Erscheinen dieser Ausgabe, ihr Ausgang bleibt deshalb offen.

Die Genfer Mieten steigen langsamer

Das letzte verfügbare OCSTAT-Bulletin vom Juni 2026 weist bei den freien Mieten älterer Wohnungen eine Zunahme von 1,3 % zwischen Mai 2025 und Mai 2026 aus, gegenüber 1,8 % im Jahr davor. Chêne-Bougeries führt mit 2,8 %, Meyrin und die äusseren Vorortsgemeinden schliessen mit 0,9 % (Bulletin Nr. 06-2026).

Im Hintergrund baut sich das Quartier Praille-Acacias-Vernets weiter um, 230 Hektaren und rund 12 000 angestrebte Wohnungen bis 2050, davon 1355 auf der Baustelle Quai Vernets mit zwei Dritteln gemeinnützigem Wohnraum, dazu die angekündigte Verlegung eines Teils der 500 Betriebe im Perimeter (immobilier.ch).

In der Waadt fehlt der Schiedsrichter für Mieten nach Renovation

Am 6. Oktober 2026 reichte die Waadtländer Grossrätin Mathilde Marendaz eine mündliche Frage ein und warf dem Regierungsrat vor, die Rechnung der Mieterschaft nach einer Renovation erhöhen zu wollen, indem er die Berechnung des objektiven Mietertrags ändert, einer Grösse, die die Alterung und die Geschichte der Hypothekarzinsen berücksichtigt (vd.ch). Eine Antwort des Regierungsrats ist bisher nicht veröffentlicht worden.

Die Revision des Gesetzes über die Erhaltung und Förderung des Mietwohnungsbestands (LPPPL), die zwischen einer Mindestrendite für die Eigentümerschaft nach Bauarbeiten und dem Schutz der Mieterschaft in Mangelgebieten abwägen soll, steckt weiterhin fest. Die Liste der hängigen Geschäfte mit Stand 8. Oktober hält fest, dass die Kommission ihre Arbeiten sistiert und zusätzliche Auskünfte des Regierungsrats abwartet, derselbe Wortlaut wie Ende August, trotz einer Sitzung vom 22. September (Liste per 08.10.2026).

Der zweite Teil der Revision, das Vorkaufsrecht, kommt ebenso wenig voran, seine Kommission tagt nicht vor dem 27. November 2026. Eine Waadtländer Mietpartei in einer Renovation lebt damit noch mindestens zwei Monate unter den alten Regeln.

Kurz gemeldet

• Maienfeld (GR). Ein um 1700 erbautes patrizisches Herrschaftshaus sucht Käuferschaft, achtzehn Zimmer auf drei Geschossen, rund 600 m² Wohnfläche, 1516 m² Land, ein Stall und ein ummauerter Garten mit Pavillon. Die Liegenschaft steht unter Denkmalschutz, Rokokostuck und tragende Wände bleiben unberührt, eine moderne Küche hält der Makler für möglich. An der Fassade prangt noch das Wappen der Familie von Hortensia Gugelberg von Moos, die als einzige deutschsprachige Schweizerin gilt, die im 17. Jahrhundert publiziert hat (Blick, 17. Oktober 2026).
• Kesswil (TG). Der Bund versteigert öffentlich ein ehemaliges Zollhaus auf 507 m² direkt am Bodensee, mit historischer Rampe zum Einwassern von Booten. Kanton und Gemeinde haben ein Vorkaufsrecht zum höchsten gebotenen Preis, wobei die Gemeinde am Seegrundstück mehr Interesse zu haben scheint als am Gebäude, das lange der Hilfskasse des Zollpersonals vermietet war. Anwohnerinnen und Anwohner befürchten, dass ein Stück öffentliches Ufer in private Hände übergeht (Blick, 21. Oktober 2026).
• Zürich (ZH). Der Kanton hat bereits im Herbst 2025 auf die für 2026 geplante Erhöhung des Eigenmietwerts verzichtet und wendet weiter die Weisung von 2009 an, bis der Bund den Eigenmietwert aufhebt. Eine allgemeine Neubewertung der Liegenschaftensteuerwerte ist angekündigt, mit Eröffnung an die Eigentümerschaft im Januar 2027 (Kanton Zürich). Wer im Kanton eine Liegenschaft hält, prüft die neue Zahl besser sofort, statt den Brief ungeöffnet abzulegen.

Bleibt noch der Preis des Hauses in Maienfeld, den der Makler David Hauptmann nur auf Anfrage nennt und den er so zusammenfasst.

Günstiger als man denkt, aber teurer als ein normales Einfamilienhaus.David Hauptmann, zuständig für den Verkauf, zitiert von Blick