Résilier son bail avant emménagement, le piège

Environ 300 locataires zurichois avaient donné congé pour emménager dans un immeuble coopératif. Les cages d’escalier ont jusqu’à douze semaines de retard, et leur ancien bail s’éteint quand même.

Trois cages d’escalier en retard, 300 baux déjà résiliés

Le projet coopératif du Koch-Areal, à Zurich-Altstetten, devait livrer 123 logements pour 450 personnes, avec des emménagements échelonnés de fin octobre 2026 à fin février 2027. Les cages d’escalier ne sont pas prêtes, deux accusant jusqu’à six semaines de retard et une troisième dix à douze semaines (Blick, 20 octobre 2026).

La coopérative Kraftwerk1, par la voix de sa porte-parole Anna-Katharina Ris, a mobilisé le réseau des autres coopératives et trouvé 60 logements temporairement vacants. Une indemnisation des surcoûts est jugée probable, ses modalités restent à définir.

Que risque un locataire qui a déjà donné congé ?

Un trou locatif, et il le porte seul. Le congé notifié produit effet à la date convenue avec l’ancien bailleur, que le chantier d’en face soit prêt ou non, et le retard se règle avec le maître d’ouvrage.

Résilier son bail avant emménagement revient donc à parier sur un calendrier de chantier, un document qui n’a jamais engagé personne. Au Koch-Areal, le filet existe. Soixante logements pour environ 300 ménages concernés, cela couvre un cas sur cinq. Les autres cherchent une solution sur le marché locatif ordinaire, celui dont la tension avait justifié le projet.

Où se reloger quand la date d’entrée glisse ?

Là où le marché est le plus tendu, nulle part. L’Office fédéral du logement considère qu’un marché cesse de fonctionner normalement sous 1,5 % de logements vacants, et plusieurs cantons sont passés bien en dessous.

Lucerne affichait 0,70 % au 1er juin 2026, soit 1503 logements vides, et la part du parc proposée sur le marché est tombée d’environ 8 % en 2022 à environ 4 % en 2025 selon la Banque cantonale de Lucerne (LUKB). La ville de Lucerne était à 1,01 % en 2025 (Ville de Lucerne). En Thurgovie, le taux cantonal est passé de 1,70 % à mi-2022 à 1,41 % à mi-2025, le district de Kreuzlingen fermant la marche (parlement thurgovien).

La ville de Fribourg était à 0,91 % au troisième trimestre 2025, pour des loyers cantonaux en hausse de 24 % en vingt ans (postulat du Conseil communal). Le Jura reste l’exception romande, avec 2,98 % au 1er juin 2024 et 5,8 % à Delémont (immobilier.ch). Ces relevés sont antérieurs à la semaine écoulée, ils servent de fond de carte et non d’actualité.

Au niveau fédéral, deux dossiers ouverts et aucun jalon

Entre le 11 et le 25 octobre 2026, aucun vote définitif, aucun arrêt du Tribunal fédéral et aucun nouveau taux. Les dossiers en cours portent tous un dernier jalon de fin septembre ou plus ancien.

Le premier touche l’ordonnance sur le bail à loyer (OBLF), dont la révision veut inscrire dans le texte la jurisprudence du Tribunal fédéral sur le rendement locatif admissible après travaux de rénovation. La consultation s’est tenue de février à juin 2026, sans décision depuis (prise de position du canton de Genève, 3 juin 2026).

Le second est un indicateur. L’indice UBS du risque de bulle immobilière est passé de 0,69 à 0,72 point au deuxième trimestre 2026, toujours en zone de risque modéré, où une correction rapide des prix reste jugée improbable à court terme (UBS, via Bilanz).

Genève met le courtage immobilier au vote le 29 octobre

Le Grand Conseil genevois examine le 29 octobre 2026 le rapport de commission sur le projet de loi 13732, qui veut encadrer le courtage immobilier dans le canton (LCImm). Déposé en décembre 2025 par un groupe de députés mené par Caroline Renold, le texte vise un niveau de qualité minimal pour les courtiers, la protection des clients contre les abus de position dominante et les conflits d’intérêts, et une limite à la surenchère sur les loyers et les prix (PL 13732-A, ordre du jour).

La commission rend un rapport de majorité et deux rapports de minorité, ce qui dit l’écart des positions mieux qu’un commentaire. Le vote tombe après la parution de cette édition, son issue reste ouverte.

Les loyers genevois montent moins vite

Le dernier bulletin de l’OCSTAT disponible, de juin 2026, mesure une hausse de 1,3 % des loyers des logements non neufs à loyer libre entre mai 2025 et mai 2026, contre 1,8 % l’année précédente. Chêne-Bougeries mène avec 2,8 %, Meyrin et les communes suburbaines extérieures ferment la marche avec 0,9 % (bulletin n° 06-2026).

En toile de fond, le Praille-Acacias-Vernets poursuit sa mue, 230 hectares et environ 12 000 logements visés à l’horizon 2050, dont 1355 au chantier Quai Vernets avec deux tiers de logement d’utilité publique, et la relocalisation annoncée d’une partie des 500 entreprises du périmètre (immobilier.ch).

Vaud, le loyer après rénovation attend toujours son arbitre

Le 6 octobre 2026, la députée Mathilde Marendaz a déposé une question orale accusant le Conseil d’État de vouloir alourdir la facture des locataires après rénovation, en modifiant le calcul du « revenu locatif objectif », qui intègre la vétusté et l’historique des taux hypothécaires (vd.ch). Aucune réponse n’a été publiée.

La révision de la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL), qui doit arbitrer entre un rendement plancher pour les propriétaires après travaux et la protection des locataires en zone de pénurie, reste bloquée. La liste des objets en attente arrêtée au 8 octobre note que « la commission suspend ses travaux, dans l’attente d’informations complémentaires du Conseil d’État », formule inchangée depuis fin août malgré une séance tenue le 22 septembre (liste au 08.10.2026).

Le volet sur le droit de préemption n’avance pas davantage, sa commission n’étant pas convoquée avant le 27 novembre 2026. Un locataire vaudois dont l’immeuble est en rénovation vit donc sous les règles d’avant, pour deux mois au moins.

En bref

• Maienfeld (GR). Une maison de maître patricienne construite vers 1700 cherche acquéreur, dix-huit pièces sur trois étages, environ 600 m² habitables, 1516 m² de terrain, une écurie et un jardin clos avec pavillon. Le bien est classé monument historique, stucs rococo et murs porteurs intouchables, une cuisine moderne restant envisageable selon le courtier. La façade porte encore les armoiries de la famille d’Hortensia Gugelberg von Moos, présentée comme la seule femme germanophone de Suisse à avoir publié au 17e siècle (Blick, 17 octobre 2026).
• Kesswil (TG). La Confédération met aux enchères publiques un ancien poste de douane posé sur 507 m² au bord du lac de Constance, avec sa rampe historique de mise à l’eau. Canton et commune disposent d’un droit de préemption au prix le plus élevé proposé, la commune paraissant intéressée par le terrain riverain plutôt que par le bâtiment, longtemps loué à la caisse d’entraide du personnel des douanes. Des habitants craignent de voir une portion de rive publique passer en mains privées (Blick, 21 octobre 2026).
• Zurich (ZH). Le canton a renoncé dès l’automne 2025 à la hausse de la valeur locative prévue pour 2026 et continue d’appliquer sa directive de 2009, en attendant la suppression fédérale. Une révision générale des valeurs fiscales des immeubles est annoncée, avec notification aux propriétaires en janvier 2027 (canton de Zurich). Sur ce que recouvre cette valeur, voir notre guide sur la valeur fiscale d’un bien immobilier en Suisse.

Reste le prix de Maienfeld, que le courtier David Hauptmann ne communique que sur demande, et qu’il résume ainsi.

Plus avantageux qu’on ne l’imagine, mais plus cher qu’une maison familiale normale.David Hauptmann, chargé de la vente, cité par Blick