Travaux d'entretien, le locataire doit laisser entrer
Le Tribunal fédéral a jugé le 22 juillet qu'un locataire ne peut pas bloquer une réparation nécessaire pour figer l'état des lieux. En face, l'article 257h CO impose deux conditions au bailleur.
Par la rédaction Envergure
Un locataire qui sent venir un litige peut être tenté de laisser le défaut en l'état, le temps de réunir ses preuves. Le Tribunal fédéral vient de juger que cette prudence ne permet pas de repousser des travaux d'entretien.
FÉDÉRALL'arrêt 4A_218/2025, rendu le 22 juillet
Le Tribunal fédéral a rendu l'arrêt 4A_218/2025 le 22 juillet 2026. La newsletter de droit du bail de septembre 2026 le remet en circulation, et c'est à cette occasion qu'il redescend chez les régies et chez les locataires.
La question posée revient tous les mois dans les agences. Le locataire doit-il laisser entrer les entreprises quand le bailleur veut réparer ? Elle se règle par l'article 257h du code des obligations, que l'arrêt applique, et dont le texte complet est publié par bail.ch.
Une précision utile avant d'aller plus loin. Il s'agit de droit fédéral, donc la règle vaut de la même façon dans tous les cantons, sans qu'un canton puisse l'assouplir pour ses immeubles.
Un locataire peut-il refuser des travaux d'entretien ?
Non, pas lorsque les travaux sont nécessaires à l'entretien du logement. Le locataire doit les tolérer, et l'article 257h met deux obligations en face, le bailleur avertit à l'avance et ménage les intérêts du locataire pendant l'intervention.
L'argument écarté par l'arrêt mérite qu'on s'y arrête, parce qu'il paraît raisonnable. Vouloir préserver des preuves, dans la perspective d'un litige à venir, ne constitue pas un motif légitime d'empêcher des réparations nécessaires, résume la newsletter de bail.ch.
Ce que l'arrêt met en balance
- Des travaux nécessaires à l'entretien de la chose louée, ce qui n'est pas la même chose qu'une rénovation décidée pour valoriser l'immeuble.
- Un avertissement préalable du bailleur, avant que les entreprises se présentent.
- Le ménagement des intérêts du locataire pendant que le chantier dure.
Garder ses preuves sans bloquer le chantier
L'arrêt ferme une porte, il n'en ouvre pas d'autre à la place. Reste la pratique, moins spectaculaire qu'un refus d'accès et nettement plus solide devant une autorité.
Côté locataire
- Photographier le défaut avant l'intervention, en gardant une date lisible sur les fichiers.
- Écrire au bailleur pour décrire ce qui a été constaté et signaler que les photos existent.
- Faire établir un constat quand le montant en jeu le justifie, plutôt que de refuser l'accès.
Côté bailleur
Le droit d'entrer se prépare, il ne se décrète pas. Annoncer les travaux à l'avance et limiter la gêne sont les deux conditions que l'article 257h attache à l'obligation du locataire, et un courrier daté vaut mieux qu'un appel le jour où la conciliation regarde le dossier.
FÉDÉRAL
Les loyers proposés montent-ils plus vite que les loyers en cours ?
Oui, et l'écart éclaire une partie des tensions autour des travaux. Au deuxième trimestre 2026, les loyers proposés ont progressé de 2,4 % sur un an quand les loyers des baux en cours gagnaient 1,1 %, selon les chiffres publiés par Properti.
Ces chiffres viennent d'un acteur commercial et non d'un office statistique, leur méthode n'est pas détaillée. Ils donnent l'ordre de grandeur, pas la mesure fine.
Un logement qui change de locataire se reloue donc plus cher qu'un bail qui se poursuit. C'est le décor des litiges d'entretien, et l'arrêt du 22 juillet retire un argument à qui espérait gagner du temps en gardant sa porte fermée.