Unterhaltsarbeiten: Der Mieter muss den Zutritt dulden

Ein Mieter, der einen Streit kommen sieht, ist versucht, den Mangel unverändert zu lassen, bis er seine Beweise beisammen hat. Das Bundesgericht hat nun entschieden, dass diese Vorsicht nicht erlaubt, Unterhaltsarbeiten aufzuschieben.

Das Urteil 4A_218/2025 vom 22. Juli

Das Bundesgericht hat am 22. Juli 2026 das Urteil 4A_218/2025 gefällt. Der Newsletter zum Mietrecht vom September 2026 bringt es wieder in Umlauf, und bei dieser Gelegenheit kehrt es zu den Verwaltungen und zu den Mietern zurück.

Die gestellte Frage kehrt jeden Monat in den Agenturen wieder. Muss der Mieter die Handwerker einlassen, wenn der Vermieter reparieren will? Sie wird durch Art. 257h des Obligationenrechts geregelt, den das Urteil anwendet, und dessen vollständiger Text von bail.ch veröffentlicht wird.

Vorab ein nützlicher Hinweis. Es handelt sich um Bundesrecht, die Regel gilt also in allen Kantonen gleich, und kein Kanton kann sie für seine Liegenschaften lockern.

Kann ein Mieter Unterhaltsarbeiten verweigern?

Nein, jedenfalls nicht, wenn die Arbeiten für den Unterhalt der Wohnung nötig sind. Der Mieter muss sie dulden, und Art. 257h stellt ihm zwei Pflichten des Vermieters gegenüber, nämlich dass er die Arbeiten rechtzeitig ankündigt und während des Eingriffs Rücksicht auf die Interessen des Mieters nimmt.

Das vom Urteil verworfene Argument verdient einen genaueren Blick, weil es vernünftig wirkt. Beweise sichern zu wollen, im Hinblick auf einen künftigen Streit, ist kein legitimer Grund, nötige Reparaturen zu verhindern, fasst der Newsletter von bail.ch zusammen.

Was das Urteil abwägt

• Arbeiten, die für den Unterhalt der Mietsache nötig sind, was nicht dasselbe ist wie eine Renovation, die beschlossen wird, um die Liegenschaft aufzuwerten.
• Eine vorgängige Ankündigung des Vermieters, bevor die Handwerker erscheinen.
• Die Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters, solange die Baustelle dauert.

Beweise sichern, ohne die Baustelle zu blockieren

Das Urteil schliesst eine Tür, es öffnet keine andere an ihrer Stelle. Bleibt die Praxis, weniger spektakulär als eine Zutrittsverweigerung und vor einer Behörde deutlich tragfähiger.

Auf Seiten des Mieters

1. Den Mangel vor dem Eingriff fotografieren und dabei ein gut lesbares Datum in den Dateien behalten.
2. Dem Vermieter schreiben, was festgestellt wurde, und darauf hinweisen, dass es Fotos gibt.
3. Eine Feststellung erstellen lassen, wenn der Streitwert es rechtfertigt, statt den Zutritt zu verweigern.

Auf Seiten des Vermieters

Das Zutrittsrecht bereitet man vor, man ordnet es nicht an. Die Arbeiten frühzeitig anzukündigen und die Belästigung zu begrenzen sind die beiden Bedingungen, die Art. 257h an die Pflicht des Mieters knüpft, und ein datiertes Schreiben ist mehr wert als ein Anruf an dem Tag, an dem die Schlichtungsbehörde das Dossier ansieht.

Steigen die Angebotsmieten schneller als die Bestandsmieten?

Ja, und der Abstand erklärt einen Teil der Spannungen rund um Arbeiten. Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Angebotsmieten gegenüber dem Vorjahr um 2,4 %, während die Mieten laufender Mietverträge um 1,1 % zulegten, laut den von Properti veröffentlichten Zahlen.

Diese Zahlen stammen von einem kommerziellen Anbieter und nicht von einem Statistikamt, ihre Methode wird nicht im Detail erläutert. Sie geben die Grössenordnung an, nicht das genaue Mass.

Eine Wohnung, die den Mieter wechselt, wird also teurer vermietet als ein Mietvertrag, der weiterläuft. Das ist die Kulisse der Unterhaltsstreitigkeiten, und das Urteil vom 22. Juli nimmt jedem ein Argument, der hoffte, Zeit zu gewinnen, indem er die Tür geschlossen hielt.