Preise in der Genferseeregion, Haus gegen Wohnung

In der Genferseeregion schiesst das Einfamilienhaus in die Höhe, während die Eigentumswohnung stagniert. Gleichzeitig verschärft Bern den Zugang für ausländische Käufer, und die Hypothekarschulden des Landes überschreiten die Marke von 1300 Milliarden Franken.

Die grosse Schere zwischen Haus und Wohnung

Die Zahlen des zweiten Quartals 2026 zeigen zwei Märkte, die nicht mehr in dieselbe Richtung laufen. Innerhalb eines Jahres, vom zweiten Quartal 2025 bis zum zweiten Quartal 2026, sind die Preise für Einfamilienhäuser in der Genferseeregion um 6.3 % gestiegen, getragen von einer unverminderten Nachfrage nach individuellem Wohnen. Im selben Zeitraum gehen die Eigentumswohnungen in der Genferseeregion um 1.4 % zurück, gemäss den von der RTS wiedergegebenen Daten. Die Wende ist deutlich, denn in den vergangenen Jahren war es das Stockwerkeigentum, das den Markt nach oben zog.

Auf Ebene der Schweiz ist das Bild gleichmässiger. Der Immobilienpreisindex des Bundesamts für Wohnungswesen weist im ersten Quartal 2026 auf ein Jahr +4.8 % für Eigentumswohnungen und +4.6 % für Einfamilienhäuser aus (Bundesamt für Wohnungswesen). Der am Genfersee beobachtete Abstand zwischen Haus und Wohnung ist damit deutlich grösser als der Landesdurchschnitt.

Für einen verkaufenden Eigentümer verändert der Objekttyp das Kräfteverhältnis in der Verhandlung. Ein gut gelegenes Haus startet heute aus einer Position der Stärke. Eine Eigentumswohnung verlangt mehr Geduld oder einen von Beginn an angepassten Preis.

Drei Dossiers, die in Bern verhandelt werden

Lex Koller, die Schraube wird für ausländische Käufer angezogen

Der Bundesrat hat vom 15. April bis 15. Juli 2026 eine Revision der Lex Koller in die Vernehmlassung gegeben, mit Inkrafttreten im Jahr 2027 (RTS). Der Text sieht drei grundlegende Änderungen vor.

• Ein Ausländer, der seinen Hauptwohnsitz in der Schweiz gekauft hat, müsste ihn innert zwei Jahren wieder verkaufen, wenn er das Land verlässt.
• Der Zugang von Nichtansässigen zu Aktien börsenkotierter Wohnimmobiliengesellschaften und zu regelmässig gehandelten Immobilienfonds würde geschlossen.
• Das Bewilligungsregime wird für Käufer ausserhalb der Europäischen Union und der EFTA verschärft.

Die Einzelheiten der Massnahmen werden von PwC Schweiz und MLL News erläutert. Für einen Verkäufer, dessen potenzieller Käufer Ausländer ist, oder für einen ausländischen Eigentümer, der einen Wiederverkauf erwägt, betrifft das Dossier unmittelbar die Grösse des Kreises zahlungsfähiger Käufer im oberen Segment, insbesondere in Genf und in der Genferseeregion, wo die internationale Kundschaft stärker ins Gewicht fällt als anderswo.

Eintausenddreihundert Milliarden Hypothekarschulden

Das gesamte Hypothekarvolumen in der Schweiz hat Ende 2025 die Marke von 1300 Milliarden Franken überschritten, ein Plus von 3.1 %, also 39 Milliarden mehr im Jahresverlauf, gemäss einer Branchenstudie, die von Le Temps wiedergegeben wurde. Gleichzeitig schrumpfen die Margen der Kreditinstitute, ein Zeichen für schärferen Wettbewerb zwischen Banken und Versicherern im Kreditgeschäft. Kurzfristig kann der Kreditnehmer, der seine Finanzierung verhandelt, davon profitieren. Es bleibt ein Signal, das man beobachten sollte, denn wenn die Margenverengung mit steigenden Refinanzierungszinsen einhergeht, wird der Druck irgendwann auf die Kundenzinsen durchschlagen.

Leerstand auf Tiefstand, Genf an der Spitze

Am 1. Juni 2025 zählte die Schweiz 48'455 leerstehende Wohnungen, das entspricht einer Quote von 1.00 %, den fünften Rückgang in Folge, minus 0.72 Punkte seit 2021, gemäss dem Bundesamt für Wohnungswesen. Genf weist mit 0.34 % die tiefste Quote des Landes aus, der Jura mit 3.03 % die höchste. Der Wohnungsmangel ist real, aber bei weitem nicht überall gleich.

Was die Marktstimmung betrifft, ist der UBS-Immobilienblasenindex im ersten Quartal 2026 von 0.46 auf 0.69 Punkte gestiegen, sein zweiter deutlicher Quartalsanstieg in Folge. Der Schweizer Markt bleibt in der Zone mit moderatem Risiko und nicht in der Blasenzone (UBS).

Waadt steckt 74 Millionen in die energetische Sanierung

Der Kanton Waadt hat für 2026 ein Förderprogramm über 74 Millionen Franken zur Unterstützung energetischer Sanierungen angekündigt, 22 % mehr als 2025 (Staat Waadt). Neu im Programm ist eine Hilfe namens Assistance à la Maîtrise d'Usage, die Eigentümer und Mieter beim Aufbau ihrer Gesuche begleitet. Für einen Waadtländer Eigentümer, der sein Objekt dämmen oder die Heizung ersetzen will, ist das ein konkretes Budgetfenster, das vor Jahresende genutzt werden sollte, mit administrativer Unterstützung, die bei den komplexesten Dossiers die Einstiegshürde senkt.

Genf bezieht Stellung zur zulässigen Mietrendite

Mit Mitteilung vom 3. Juni 2026 hat der Genfer Staatsrat bekannt gegeben, eine vereinfachte Regel zu unterstützen, die die zulässige Eigenkapitalrendite für die Mietzinsfestsetzung auf 2.5 % festlegt, sofern der hypothekarische Referenzzinssatz höchstens 2 % beträgt (Republik und Kanton Genf). Es handelt sich um eine kantonale Stellungnahme zur laufenden Revision der eidgenössischen Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, die von den bereits bekannten Debatten über den Anstieg der Genfer Mieten beim Mieterwechsel zu unterscheiden ist.

Der RTS-Turm wechselt den Besitzer

Der Genfer Turm, in dem die RTS untergebracht ist, wurde für 150 Millionen Franken an die Fondation Hans Wilsdorf verkauft, die philanthropische Einheit im Umfeld von Rolex (Le Temps). Die RTS bleibt im Rahmen des Sparplans der SRG bis 2029 Hauptmieterin, bevor sie ihre Redaktions- und Sportteams nach Ecublens im Kanton Waadt verlegt. Die Transaktion fügt sich in einen etablierten Trend, jenen der grossen Genfer Stiftungen, die in erstklassige Geschäftsimmobilien investieren, mit durch lange Mietverträge mit institutionellen Mietern gesicherten Renditen.