L'impôt sur le gain immobilier est cantonal, jamais fédéral. Selon l'adresse du bien, un vendeur pressé peut laisser de 30 à 60 % de sa plus value au fisc.
Par la rédaction Envergure
Vendre trop vite peut laisser la moitié de la plus value au fisc. L'impôt sur le gain immobilier n'a rien de fédéral, chaque canton fixe son barème, et deux biens distants de vingt kilomètres peuvent supporter des factures séparées par des dizaines de milliers de francs.
Un vendeur pressé par une succession, une mutation professionnelle ou un divorce découvre souvent tard que la durée de détention pèse autant que le prix. Voici comment le même gain se taxe d'une rive à l'autre du Léman, et pourquoi quelques semaines d'attente changent parfois la donne.
FÉDÉRALLa loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs oblige tous les cantons à prélever un impôt sur les gains immobiliers. Elle s'arrête là. Le barème, le taux et les durées de détention restent une affaire cantonale, si bien qu'une même opération change complètement de coût selon l'adresse cadastrale du bien. Le principe est simple, l'addition beaucoup moins.
CANTON DE GENÈVEÀ Genève, le barème officiel est strictement dégressif. Plus le bien reste longtemps dans le patrimoine, moins l'État prélève sur la plus value. La première tranche est brutale, la dernière presque symbolique.
| Durée de détention | Taux sur le gain |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| De 2 à 4 ans | 40 % |
| De 4 à 6 ans | 30 % |
| De 6 à 8 ans | 20 % |
| De 8 à 10 ans | 15 % |
| De 10 à 25 ans | 10 % |
| Plus de 25 ans | 2 % |
Le taux plancher de 2 % au delà de vingt cinq ans a été abaissé le 1er janvier 2025. Autre détail utile, un gain inférieur à 5000 francs sur l'année échappe à l'impôt.
CANTON DE VAUDLe canton de Vaud raisonne autrement. Le taux ne dépend que de la durée de possession, jamais du montant du gain. Il plafonne à 30 % pour une revente dans la première année et descend jusqu'à 7 % après vingt quatre ans. Une particularité vaudoise mérite l'attention, les années pendant lesquelles le vendeur a lui même habité le logement comptent double dans le calcul de la durée. Occuper son bien y raccourcit donc le chemin vers le taux réduit.
AILLEURS EN SUISSEGenève n'est pas le canton le plus sévère. Bâle-Ville applique 60 % sur les trois premières années de détention, l'un des barèmes les plus élevés du pays. Le Valais ajoute lui aussi une majoration pour toute détention courte, jusqu'à cinq ans, sans publier de barème aussi lisible que ses voisins romands. Zurich pénalise également les reventes entre zéro et deux ans, là encore sans grille uniforme rendue publique.
Prenons un gain de 200 000 francs réalisé après moins de deux ans de détention. À Genève, la facture atteint 100 000 francs. Sur un bien vaudois comparable, elle tombe autour de 60 000 francs. Quarante mille francs d'écart pour une simple différence d'adresse, sans que le vendeur ait rien fait d'autre que signer devant un notaire plutôt qu'un autre.
Le Conseil fédéral avait présenté à la mi avril 2026 un tour de vis sur la Lex Koller, avec autorisation préalable pour l'achat d'une résidence principale par un ressortissant hors UE et AELE, obligation de revendre sous deux ans en cas de déménagement et quotas de résidences secondaires resserrés. La consultation s'est close le 15 juillet 2026 et le projet en ressort émoussé. Plusieurs milieux économiques et cantonaux le jugent inutile et contre productif, inefficace contre la hausse des prix et risqué pour de grands projets. Rien n'est encore voté. Une transaction déjà engagée avec un acheteur étranger n'est pas concernée à ce stade, mais toute opération prévue en 2027 ou au delà mérite un oeil attentif.
Les nouvelles Règles et usages locatifs vaudoises s'appliquent à tous les baux du canton jusqu'au 30 juin 2032. Cinq changements concernent directement bailleurs et locataires.