Vente à la découpe à Genève, le vote du 27 septembre

Genève vote le 27 septembre 2026 sur la vente à la découpe des immeubles locatifs, aujourd’hui verrouillée dans le canton. Vaud propose de son côté de geler dix ans le droit d’initiative communale contre un plan de quartier. D’un canton à l’autre, la même question, qui garde le pouvoir d’arrêter un projet immobilier.

La vente à la découpe revient devant les urnes

Le corps électoral genevois se prononce le 27 septembre 2026 sur la loi 13025, qui modifierait la LDTR pour autoriser la vente par appartement d’un immeuble locatif aux locataires en place depuis au moins trois ans. Ce découpage est aujourd’hui verrouillé dans le canton. Le texte a été voté par le Grand Conseil à majorité de droite, puis attaqué en référendum par l’Asloca, soutenue par la gauche (consignes de vote du 27 septembre 2026).

Les deux camps ne parlent pas du même locataire. La droite décrit un occupant installé depuis des années à qui l’on ouvre enfin la porte de son propre logement. L’Asloca décrit la sortie d’immeubles entiers du parc locatif accessible, appartement après appartement, vers la propriété par étage.

Pour un bailleur genevois, la question est d’abord une question de valeur de sortie : un immeuble vendable par lots ne se négocie pas au même prix qu’un immeuble vendable d’un seul bloc. Pour un locataire, c’est le droit de rester qui se joue plus que le droit d’acheter, puisque rien n’obligerait un occupant à lever l’option.

Vaud veut geler dix ans le droit d’initiative contre un plan de quartier

Le Conseil d’État vaudois a mis en consultation, du 26 mars au 30 juin 2026, une révision de la loi sur l’aménagement du territoire et les constructions. Elle suspendrait le droit d’initiative populaire communale contre un plan d’affectation pendant dix ans après son entrée en vigueur, au nom de la sécurité des projets de logements (24 heures).

Deux précédents ont mené là, et le canton ne s’en cache pas.

• Montreux, 2023 : une initiative fait tomber par 71 % des voix un projet de 232 logements déjà autorisé.
• Mont-sur-Lausanne, 2024 : un projet d’urbanisation est rejeté en votation dans les mêmes proportions.

Le calcul d’un promoteur vaudois changerait du tout au tout. Aujourd’hui, un plan de quartier légalisé reste attaquable par les urnes, donc le risque politique court jusqu’au premier coup de pelle et parfois au delà. Avec dix ans de protection, ce risque se referme le jour où le plan entre en vigueur, et la bataille remonte en amont, sur l’adoption du plan lui même. Le texte doit encore passer devant le Grand Conseil.

Hors zone à bâtir, le compteur des 2 % tourne depuis janvier

L’ordonnance fédérale qui plafonne à 2 % la croissance des bâtiments et des surfaces imperméabilisées hors zone à bâtir est entrée en vigueur en deux temps, au 1er janvier puis au 1er juillet 2026. Les cantons ont ensuite cinq ans pour adopter une stratégie de stabilisation, soit jusqu’en 2031 (DETEC).

Le même texte borne la taille des exploitations non agricoles installées hors zone à bâtir :

• hôtels, 120 lits au maximum ;
• restaurants, 100 places au maximum.

La Confédération prévoit en contrepartie un cofinancement de la démolition des bâtiments devenus inutiles. Pour un propriétaire rural, la conséquence tient en une phrase : ce qui se construit hors zone à bâtir se compte désormais à l’échelle du canton, et un projet dépendra de ce que le canton a déjà consommé de son enveloppe.

La pénurie de logements freine-t-elle le recrutement à Zurich ?

Oui, et les entreprises zurichoises la placent en tête de leurs obstacles. Une enquête menée auprès d’elles note la situation du logement 2,4 sur 6, le plus mauvais niveau mesuré depuis 2008, et 30 % d’entre elles citent l’immobilier comme premier frein à leur activité (RTS).

Le logement passe donc devant la circulation, citée par 23 % des entreprises, et devant le niveau des prix, cité par 22 %. Un employeur qui recrute hors du canton se heurte au marché du logement avant de discuter le salaire. La pénurie zurichoise sort ainsi du débat entre bailleurs et locataires pour devenir un sujet d’économie régionale, ce qui pèse d’un autre poids dans un parlement cantonal.

Une servitude disparaît-elle quand le bien est vendu ?

Non. Une servitude foncière inscrite au registre foncier suit le terrain et non son propriétaire, donc elle passe à l’acquéreur, que l’acte de vente en parle ou non. Droit de passage du voisin, interdiction de bâtir sur une bande précise, droit d’usage : ce sont des droits réels, régis par les articles 730 à 781 du Code civil (guide UBS).

Pourquoi l’acte de vente ne suffit pas

Une servitude se constitue par acte notarié et s’inscrit au registre foncier, inscription qui conditionne en principe sa validité depuis 2012 (avocatdroitbail.ch). L’extrait du registre foncier est donc le seul document qui donne l’ensemble des charges attachées à un bien, là où l’acte de vente ne dit que ce que le vendeur a bien voulu y faire figurer.

Comment une servitude s’éteint

Jamais toute seule. Il faut soit une renonciation écrite du bénéficiaire, soit une action en justice démontrant que la servitude a perdu toute utilité pour le fonds dominant. L’acheteur qui découvre la charge après la signature négocie donc en position faible, face à un voisin qui n’a aucune raison d’y renoncer gratuitement.

En bref

• Prix suisses au deuxième trimestre 2026. À l’échelle nationale, l’étude Moneypark et PriceHubble relève sur un an une hausse de 6,9 % pour la maison individuelle et de 5,9 % pour la propriété par étage (RTS).
• 14,5 millions de francs pour un duplex à Oberägeri. Au bord du lac, dans le canton de Zoug, le bien est présenté comme l’appartement le plus cher actuellement en vente en Suisse (Econostrum).