Un bailleur genevois a multiplié par plus de quatre le loyer d’un appartement de 173 m². Il lui manquait une autorisation cantonale, et une demi-pièce pour échapper au contrôle des loyers.
Par la rédaction Envergure
Refaire une cuisine et deux salles de bain, puis présenter la note au locataire, cela paraît banal. À Genève, l’opération vient de coûter 193’609 francs de remboursement et 32’000 francs d’amende à un propriétaire qui avait sauté l’étape de l’autorisation cantonale.
CANTON DE GENÈVEL’appartement fait 173 m². Après des travaux menés en 2017 sur la cuisine et les salles de bain, son loyer annuel est passé de 16’872 à 69’600 francs, soit de 1’406 à 5’800 francs par mois. Le bailleur n’avait pas demandé l’autorisation préalable qu’exige la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de logements, la LDTR (Le Temps, 20 minutes).
Cette autorisation n’est pas une formalité de plus, c’est elle qui rend la hausse opposable. Sans elle, le nouveau loyer ne repose sur rien, et les locataires peuvent réclamer la différence sur toute la période pendant laquelle ils ont trop payé.
Le propriétaire avait pourtant une porte de sortie en tête. Le droit genevois exempte du contrôle des loyers les logements dits de luxe, et le seuil est fixé à sept pièces pleines. Son appartement en comptait 6,5.
La demi-pièce manquante tient à une chambre de 6 m². À Genève, une pièce ne compte pour une pièce entière qu’à partir de 9 m², en dessous elle vaut une demie. Il manquait donc trois mètres carrés à cette chambre, et ce sont eux qui ont décidé du sort de 193’609 francs (analyse Juriup de l’arrêt).
Seulement si les travaux étaient légalement autorisés. Dans son arrêt 1C_85/2026 du 8 juin 2026, le Tribunal fédéral a confirmé qu’une rénovation menée sans l’autorisation requise ne justifie aucune augmentation, quelle que soit la catégorie du bien (Juriup).
Une précision compte ici, parce qu’elle est souvent lue trop largement. L’obligation de demander une autorisation avant travaux relève du régime cantonal genevois, la LDTR, et non d’une règle de droit civil fédéral valable dans les vingt-six cantons. Ce que tranche le Tribunal fédéral, c’est le principe, l’autorisation commande la hausse, et il fait précédent pour ce type de contentieux. Une hausse de loyer après travaux se joue donc d’abord au guichet cantonal, avant de se plaider devant le juge du bail.
Pour un bailleur, le test tient en une question. Demandez si votre canton soumet les travaux prévus à autorisation, gardez la réponse par écrit, et ne calculez le nouveau loyer qu’ensuite.
FÉDÉRALDepuis le 1er octobre 2025, la formule officielle qui communique le loyer initial à un nouveau locataire doit en dire plus. Cette modification de l’ordonnance sur le bail à loyer, l’OBLF, adoptée en mars 2025, y ajoute le taux d’intérêt de référence et l’indice suisse des prix à la consommation retenus pour l’ancien loyer (Office fédéral du logement).
Le locataire voit donc sur quelles valeurs son prédécesseur payait, c’est-à-dire la base sur laquelle une contestation se calcule. Si vous avez remis un logement en location depuis l’automne 2025, vérifiez que le formulaire utilisé est bien la version en vigueur.
Un second chantier fédéral est ouvert sur le rendement admissible. Le Conseil fédéral a lancé le 25 février 2026 une consultation, close le 5 juin, sur une modification d’ordonnance qui clarifierait son mode de calcul, en application de la motion 22.4448 Engler.
CANTON DE VAUDLe Conseil fédéral a approuvé le 19 juin 2026 la force obligatoire générale du contrat-cadre vaudois de baux à loyer, les Règles et usages locatifs vaudois, entré en vigueur le 1er juillet 2026. Il s’applique désormais à l’ensemble des baux du canton (Office fédéral du logement).
Sa particularité, ce sont des dispositions qui dérogent au droit impératif du Code des obligations, sur les dépôts de garantie, la sous-location et la restitution anticipée. Les deux arrêtés fédéraux qui le rendent obligatoire courent jusqu’au 30 juin 2032.
Avant de signer, de résilier ou de refuser une sous-location dans le canton, relisez ces trois points. Ce qui était acquis sous le seul Code des obligations ne l’est plus forcément à Lausanne ou à Nyon.
EN BREFLe Conseil fédéral a mis en consultation, du 15 avril au 15 juillet 2026, un avant-projet de révision de la Lex Koller. Les ressortissants hors UE et AELE auraient besoin d’une autorisation pour acheter un logement, et devraient revendre leur résidence principale dans les deux ans en cas de départ de Suisse (RTS, communiqué du Conseil fédéral).
Le texte réduit aussi les quotas cantonaux de résidences de vacances et soumet à autorisation leur revente entre personnes étrangères. Il interdirait enfin aux personnes à l’étranger d’acquérir des parts de sociétés immobilières cotées en bourse, de fonds immobiliers et de SICAV immobilières. Une exemption ouverte en 2005 disparaîtrait. Ces mesures accompagnent les décisions de janvier 2025 liées à l’initiative UDC « Pas de Suisse à 10 millions ! », pour une entrée en vigueur visée en 2027.
Le 13 avril 2026 (4A_81/2026), le Tribunal fédéral a refusé l’assistance judiciaire à une locataire restée dans les lieux sans titre depuis la fin de son bail au 31 juillet 2023, au motif que son recours n’offrait manifestement aucune chance de succès. Elle paie 800 francs de frais judiciaires et 1’000 francs de dépens pour comportement dilatoire et abusif.
Le 17 mars 2026 (4D_30/2026), il a confirmé qu’un bail résilié le 25 avril 2022 pour défaut de paiement, au sens de l’article 257d du Code des obligations, ne portait pas sur un logement de famille, ce qui écarte les protections renforcées attachées à ce statut. Une qualification déjà tranchée au fond ne se rediscute pas au stade de l’exécution.