Ein Genfer Vermieter hat die Miete einer 173-m²-Wohnung mehr als vervierfacht. Es fehlte ihm eine kantonale Bewilligung und ein halbes Zimmer, um der Mietzinskontrolle zu entgehen.
Von der Redaktion Envergure
Eine Küche und zwei Badezimmer erneuern und dem Mieter danach die Rechnung präsentieren, das wirkt alltäglich. In Genf hat dieses Vorgehen einen Eigentümer jetzt 193’609 Franken Rückerstattung und 32’000 Franken Busse gekostet, weil er den Schritt der kantonalen Bewilligung übersprungen hatte.
KANTON GENFDie Wohnung misst 173 m². Nach Arbeiten an Küche und Badezimmern im Jahr 2017 stieg die Jahresmiete von 16’872 auf 69’600 Franken, also von 1’406 auf 5’800 Franken pro Monat. Der Vermieter hatte die vorgängige Bewilligung nicht eingeholt, die das Genfer Gesetz über den Abbruch, den Umbau und die Renovation von Wohnhäusern (LDTR) verlangt (Le Temps, 20 minutes).
Diese Bewilligung ist nicht bloss eine weitere Formalität, sie macht die Erhöhung erst durchsetzbar. Ohne sie fehlt dem neuen Mietzins jede Grundlage, und die Mieter können die Differenz für den gesamten Zeitraum zurückfordern, in dem sie zu viel bezahlt haben.
Der Eigentümer hatte allerdings einen Ausweg im Sinn. Das Genfer Recht nimmt sogenannte Luxuswohnungen von der Mietzinskontrolle aus, und die Schwelle liegt bei sieben ganzen Zimmern. Seine Wohnung zählte 6,5.
Das fehlende halbe Zimmer ergibt sich aus einem Raum von 6 m². In Genf zählt ein Raum erst ab 9 m² als ganzes Zimmer, darunter gilt er als halbes. Diesem Raum fehlten also drei Quadratmeter, und genau sie haben über 193’609 Franken entschieden (Analyse von Juriup zum Urteil).
Nur wenn die Arbeiten rechtmässig bewilligt waren. In seinem Urteil 1C_85/2026 vom 8. Juni 2026 hat das Bundesgericht bestätigt, dass eine Renovation ohne die erforderliche Bewilligung keine Erhöhung rechtfertigt, unabhängig von der Kategorie der Liegenschaft (Juriup).
Eine Präzisierung ist hier wichtig, weil sie oft zu weit gelesen wird. Die Pflicht, vor Bauarbeiten eine Bewilligung einzuholen, gehört zur Genfer Kantonsordnung, der LDTR, und nicht zu einer bundeszivilrechtlichen Regel, die in allen sechsundzwanzig Kantonen gilt. Das Bundesgericht entscheidet über das Prinzip, nämlich dass die Bewilligung die Erhöhung bedingt, und schafft damit einen Präzedenzfall für diese Art von Streitigkeiten. Eine Mieterhöhung nach Umbau entscheidet sich also zuerst am kantonalen Schalter und erst danach vor dem Mietgericht.
Für einen Vermieter lässt sich der Test auf eine Frage reduzieren. Klären Sie, ob Ihr Kanton die geplanten Arbeiten bewilligungspflichtig macht, halten Sie die Antwort schriftlich fest und berechnen Sie den neuen Mietzins erst danach.
BUNDSeit dem 1. Oktober 2025 muss das amtliche Formular, das einem neuen Mieter den Anfangsmietzins mitteilt, mehr Angaben enthalten. Diese im März 2025 beschlossene Änderung der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) ergänzt es um den Referenzzinssatz und den Landesindex der Konsumentenpreise, die dem früheren Mietzins zugrunde lagen (Bundesamt für Wohnungswesen).
Der Mieter sieht damit, auf welchen Werten sein Vorgänger gezahlt hat, also die Grundlage, auf der sich eine Anfechtung berechnet. Wenn Sie seit Herbst 2025 eine Wohnung neu vermietet haben, prüfen Sie, ob das verwendete Formular die geltende Fassung ist.
Eine zweite Baustelle auf Bundesebene betrifft den zulässigen Ertrag. Der Bundesrat hat am 25. Februar 2026 eine Vernehmlassung eröffnet, die am 5. Juni endete, zu einer Verordnungsänderung, die seine Berechnungsweise klären soll, in Umsetzung der Motion 22.4448 Engler.
KANTON WAADTDer Bundesrat hat am 19. Juni 2026 den Waadtländer Rahmenmietvertrag, die Règles et usages locatifs vaudois, für allgemeinverbindlich erklärt. Er ist am 1. Juli 2026 in Kraft getreten und gilt nun für sämtliche Mietverhältnisse im Kanton (Bundesamt für Wohnungswesen).
Besonders daran sind Bestimmungen, die vom zwingenden Recht des Obligationenrechts abweichen, bei Mietkautionen, Untermiete und vorzeitiger Rückgabe. Die beiden Bundesbeschlüsse, die ihn allgemeinverbindlich machen, laufen bis zum 30. Juni 2032.
Bevor Sie im Kanton einen Vertrag unterzeichnen, kündigen oder eine Untermiete verweigern, lesen Sie diese drei Punkte noch einmal. Was allein unter dem Obligationenrecht galt, gilt in Lausanne oder Nyon nicht mehr unbedingt.
KURZ NOTIERTDer Bundesrat hat vom 15. April bis zum 15. Juli 2026 einen Vorentwurf zur Revision der Lex Koller in die Vernehmlassung gegeben. Personen aus Staaten ausserhalb der EU und der EFTA bräuchten eine Bewilligung für den Kauf einer Wohnung und müssten ihren Hauptwohnsitz innerhalb von zwei Jahren verkaufen, wenn sie die Schweiz verlassen (RTS, Medienmitteilung des Bundesrats).
Der Text senkt zudem die kantonalen Kontingente für Ferienwohnungen und unterstellt deren Weiterverkauf unter Personen im Ausland der Bewilligungspflicht. Schliesslich würde er Personen im Ausland den Erwerb von Anteilen an börsenkotierten Immobiliengesellschaften, Immobilienfonds und Immobilien-SICAV verbieten. Eine 2005 geöffnete Ausnahme würde entfallen. Diese Massnahmen begleiten die Beschlüsse vom Januar 2025 im Zusammenhang mit der SVP-Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!», mit angestrebtem Inkrafttreten im Jahr 2027.
Am 13. April 2026 (4A_81/2026) hat das Bundesgericht einer Mieterin die unentgeltliche Rechtspflege verweigert, die seit dem Ende ihres Mietvertrags am 31. Juli 2023 ohne Rechtstitel in der Wohnung geblieben war, weil ihre Beschwerde offensichtlich aussichtslos war. Sie zahlt 800 Franken Gerichtskosten und 1’000 Franken Parteientschädigung wegen verzögerndem und missbräuchlichem Verhalten.
Am 17. März 2026 (4D_30/2026) hat es bestätigt, dass ein am 25. April 2022 wegen Zahlungsverzugs im Sinne von Artikel 257d des Obligationenrechts gekündigter Mietvertrag keine Familienwohnung betraf, womit der verstärkte Schutz dieses Status entfällt. Eine bereits in der Sache entschiedene Qualifikation wird im Vollstreckungsstadium nicht neu verhandelt.
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