Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal und nie eidgenössisch. Je nach Adresse der Liegenschaft kann ein eiliger Verkäufer 30 bis 60 % seines Gewinns an den Fiskus abgeben.
Von der Redaktion Envergure
Wer zu schnell verkauft, gibt manchmal die Hälfte des Gewinns an den Fiskus ab. Die Grundstückgewinnsteuer ist keine Bundessache, jeder Kanton legt seinen eigenen Tarif fest, und zwei zwanzig Kilometer voneinander entfernte Objekte können Rechnungen tragen, die sich um Zehntausende Franken unterscheiden.
Ein Verkäufer, der durch eine Erbschaft, einen Stellenwechsel oder eine Scheidung unter Druck steht, merkt oft spät, dass die Besitzdauer ebenso schwer wiegt wie der Preis. So wird derselbe Gewinn am einen und am anderen Ufer des Genfersees besteuert, und warum einige Wochen Wartezeit manchmal alles ändern.
BUNDDas Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern verpflichtet alle Kantone, eine Steuer auf Grundstückgewinnen zu erheben. Damit hat es sein Bewenden. Tarif, Satz und Besitzdauer bleiben Sache der Kantone, sodass dasselbe Geschäft je nach Grundbuchadresse des Objekts ganz anders kostet. Das Prinzip ist einfach, die Rechnung deutlich weniger.
KANTON GENFIn Genf ist der offizielle Tarif streng degressiv. Je länger die Liegenschaft im Vermögen bleibt, desto weniger erhebt der Staat auf dem Wertzuwachs. Die erste Stufe ist hart, die letzte beinahe symbolisch.
| Besitzdauer | Satz auf dem Gewinn |
|---|---|
| Weniger als 2 Jahre | 50 % |
| Von 2 bis 4 Jahren | 40 % |
| Von 4 bis 6 Jahren | 30 % |
| Von 6 bis 8 Jahren | 20 % |
| Von 8 bis 10 Jahren | 15 % |
| Von 10 bis 25 Jahren | 10 % |
| Mehr als 25 Jahre | 2 % |
Der Mindestsatz von 2 % nach über fünfundzwanzig Jahren wurde am 1. Januar 2025 gesenkt. Ein weiteres nützliches Detail, ein Gewinn unter 5000 Franken im Jahr bleibt steuerfrei.
KANTON WAADTDer Kanton Waadt rechnet anders. Der Satz hängt nur von der Besitzdauer ab, nie von der Höhe des Gewinns. Er liegt bei höchstens 30 % für einen Verkauf im ersten Jahr und sinkt nach vierundzwanzig Jahren auf 7 %. Eine Waadtländer Besonderheit verdient Aufmerksamkeit, die Jahre, in denen der Verkäufer die Wohnung selbst bewohnt hat, zählen bei der Berechnung der Dauer doppelt. Wer sein Objekt selbst bewohnt, verkürzt dort also den Weg zum reduzierten Satz.
ANDERSWO IN DER SCHWEIZGenf ist nicht der strengste Kanton. Basel-Stadt wendet in den ersten drei Jahren der Besitzdauer 60 % an, einer der höchsten Tarife des Landes. Auch das Wallis erhebt einen Zuschlag für jede kurze Besitzdauer, bis zu fünf Jahren, ohne einen so übersichtlichen Tarif zu veröffentlichen wie seine Westschweizer Nachbarn. Zürich bestraft ebenfalls den Wiederverkauf zwischen null und zwei Jahren, auch hier ohne öffentlich bekannte einheitliche Tabelle.
Nehmen wir einen Gewinn von 200 000 Franken nach weniger als zwei Jahren Besitzdauer. In Genf beläuft sich die Rechnung auf 100 000 Franken. Bei einem vergleichbaren Waadtländer Objekt sinkt sie auf rund 60 000 Franken. Vierzigtausend Franken Differenz wegen eines blossen Adressunterschieds, ohne dass der Verkäufer etwas anderes getan hätte, als bei einem anderen Notar zu unterschreiben.
Der Bundesrat hatte Mitte April 2026 eine Verschärfung der Lex Koller vorgestellt, mit vorgängiger Bewilligung für den Kauf eines Hauptwohnsitzes durch eine Person aus einem Staat ausserhalb der EU und der EFTA, einer Pflicht zum Wiederverkauf innert zwei Jahren bei einem Wegzug und strengeren Quoten für Zweitwohnungen. Die Vernehmlassung endete am 15. Juli 2026, und das Projekt geht abgeschwächt daraus hervor. Mehrere Wirtschafts- und Kantonskreise halten es für unnötig und kontraproduktiv, wirkungslos gegen den Preisanstieg und riskant für grosse Projekte. Noch ist nichts beschlossen. Ein bereits mit einem ausländischen Käufer eingeleitetes Geschäft ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht betroffen, aber jedes Geschäft, das für 2027 oder später vorgesehen ist, verdient aufmerksame Beobachtung.
Die neuen Waadtländer Règles et usages locatifs (örtlich übliche Mietbestimmungen) gelten für alle Mietverträge des Kantons bis zum 30. Juni 2032. Fünf Änderungen betreffen Vermieter und Mieter unmittelbar.
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