Eine Genfer Abstimmung, ein Waadtländer Stillstand und eine Bundesverordnung, die im Januar in Kraft trat. Drei Wege, das Recht neu zu ordnen, ein Immobilienprojekt zu stoppen, und was jeder davon für einen Eigentümer ändert.
Von der Redaktion Envergure
Genf stimmt am 27. September 2026 über den Einzelverkauf von Mietliegenschaften ab, der im Kanton heute gesperrt ist. Die Waadt schlägt ihrerseits vor, das kommunale Initiativrecht gegen einen Quartierplan für zehn Jahre einzufrieren. Von Kanton zu Kanton stellt sich dieselbe Frage, wer die Macht behält, ein Immobilienprojekt zu stoppen.
Die Genfer Stimmberechtigten entscheiden am 27. September 2026 über das Gesetz 13025. Es würde die LDTR so ändern, dass der Verkauf einzelner Wohnungen eines Mehrfamilienhauses an Mieter erlaubt wäre, die seit mindestens drei Jahren in der Liegenschaft wohnen. Diese Aufteilung ist im Kanton heute gesperrt. Der Text wurde vom Grossen Rat mit rechter Mehrheit beschlossen und dann von der Asloca, unterstützt von der Linken, mit einem Referendum angefochten (Abstimmungsempfehlungen zum 27. September 2026).
Die beiden Lager sprechen nicht vom selben Mieter. Die Rechte beschreibt einen seit Jahren ansässigen Bewohner, dem man endlich die Tür zur eigenen Wohnung öffnet. Die Asloca beschreibt den Abgang ganzer Häuser aus dem bezahlbaren Mietwohnungsbestand, Wohnung für Wohnung, hin zum Stockwerkeigentum.
Für einen Genfer Vermieter ist es zunächst eine Frage des Ausstiegswerts, denn eine Liegenschaft, die sich in Einheiten verkaufen lässt, wird nicht zum selben Preis gehandelt wie eine, die sich nur als Ganzes verkaufen lässt. Für einen Mieter steht eher das Recht zu bleiben auf dem Spiel als das Recht zu kaufen, da niemand einen Bewohner zwingen würde, die Option auszuüben.
Der Waadtländer Staatsrat hat vom 26. März bis zum 30. Juni 2026 eine Revision des Gesetzes über die Raumplanung und das Bauwesen in die Vernehmlassung gegeben. Sie würde das kommunale Volksinitiativrecht gegen einen Nutzungsplan nach dessen Inkrafttreten für zehn Jahre aussetzen, im Namen der Planungssicherheit für Wohnbauprojekte (24 heures).
Zwei Präzedenzfälle haben dorthin geführt, und der Kanton macht kein Geheimnis daraus.
Die Rechnung eines Waadtländer Entwicklers würde sich grundlegend ändern. Heute bleibt ein rechtskräftiger Quartierplan an der Urne anfechtbar, das politische Risiko läuft also bis zum ersten Spatenstich und manchmal darüber hinaus. Mit zehn Jahren Schutz schliesst sich dieses Risiko an dem Tag, an dem der Plan in Kraft tritt, und der Kampf verlagert sich nach vorn, auf die Verabschiedung des Plans selbst. Der Text muss noch den Grossen Rat passieren.
BUNDDie Bundesverordnung, die das Wachstum der Gebäude und versiegelten Flächen ausserhalb der Bauzone auf 2 % begrenzt, ist in zwei Schritten in Kraft getreten, am 1. Januar und am 1. Juli 2026. Die Kantone haben danach fünf Jahre Zeit, eine Stabilisierungsstrategie zu verabschieden, das heisst bis 2031 (UVEK).
Derselbe Text begrenzt die Grösse der nichtlandwirtschaftlichen Betriebe, die ausserhalb der Bauzone angesiedelt sind.
Als Gegenleistung sieht der Bund eine Mitfinanzierung des Abbruchs nicht mehr benötigter Gebäude vor. Für einen ländlichen Eigentümer lässt sich die Folge in einem Satz sagen. Was ausserhalb der Bauzone gebaut wird, wird nun auf Ebene des Kantons gezählt, und ein Projekt hängt davon ab, was der Kanton von seinem Kontingent bereits verbraucht hat.
KANTON ZÜRICHJa, und die Zürcher Unternehmen setzen sie an die Spitze ihrer Hindernisse. Eine Umfrage bei ihnen bewertet die Wohnsituation mit 2,4 von 6, dem schlechtesten seit 2008 gemessenen Wert, und 30 % von ihnen nennen die Immobilien als wichtigste Bremse ihrer Tätigkeit (RTS).
Das Wohnen liegt damit vor dem Verkehr, den 23 % der Unternehmen nennen, und vor dem Preisniveau, das 22 % nennen. Ein Arbeitgeber, der ausserhalb des Kantons rekrutiert, stösst auf den Wohnungsmarkt, bevor er über den Lohn spricht. Die Zürcher Knappheit verlässt so die Debatte zwischen Vermietern und Mietern und wird zu einem Thema der regionalen Wirtschaft, was in einem Kantonsparlament anderes Gewicht hat.
BUNDNein. Eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit folgt dem Grundstück und nicht seinem Eigentümer, sie geht also auf den Erwerber über, ob der Kaufvertrag sie erwähnt oder nicht. Wegrecht des Nachbarn, Bauverbot auf einem bestimmten Streifen, Nutzungsrecht, das sind dingliche Rechte, geregelt in den Artikeln 730 bis 781 des Zivilgesetzbuchs (UBS-Ratgeber).
Eine Dienstbarkeit wird durch öffentliche Urkunde begründet und im Grundbuch eingetragen, wobei die Eintragung seit 2012 grundsätzlich über ihre Gültigkeit entscheidet (avocatdroitbail.ch). Der Grundbuchauszug ist damit das einzige Dokument, das sämtliche auf einer Liegenschaft lastenden Belastungen zeigt, während der Kaufvertrag nur festhält, was der Verkäufer darin aufführen wollte.
Nie von allein. Es braucht entweder einen schriftlichen Verzicht des Berechtigten oder eine Klage, die zeigt, dass die Dienstbarkeit für das berechtigte Grundstück jeden Nutzen verloren hat. Der Käufer, der die Belastung erst nach der Unterzeichnung entdeckt, verhandelt daher aus einer schwachen Position, gegenüber einem Nachbarn, der keinen Grund hat, unentgeltlich darauf zu verzichten.
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