Eigenmietwert 2029, was sich für Eigentümer ändert

Ein auf null festgelegter Leitzins, eine Steuerreform mit Ziel 2029 und zwei Westschweizer Kantone, in denen die Wohnungssuche einer Kraftprobe gleichkommt. Der Sommer 2026 zeigt einen Schweizer Immobilienmarkt, der sich ebenso beim Steueramt wie beim Notar entscheidet.

Das Ende des Eigenmietwerts, Termin gesetzt für 2029

Der Bundesrat hat an seiner Sitzung vom 1. April 2026. Die Abschaffung des Eigenmietwerts, in der Abstimmung vom 28. September 2025 angenommen, tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin ändert sich in den Steuererklärungen nichts. Danach wird die steuerliche Logik für Eigentümer neu geschrieben.

Die Reform betrifft nur den Hauptwohnsitz. Als Gegenleistung für den Wegfall dieser Steuer auf einer Miete, die der Eigentümer nie erhält, fallen mehrere gewohnte Abzüge weg.

Der Abzug der Unterhaltskosten entfällt, ausser bei vermieteten Liegenschaften. Der Abzug der Hypothekarzinsen wird auf Ersterwerber und vermietende Eigentümer beschränkt. Und um ihre Einnahmeausfälle auszugleichen, dürfen die Kantone eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen erheben.

Was das für Ihre Bauarbeiten bedeutet

Der Termin scheint weit weg, belastet aber schon jetzt jede Planung auf zehn Jahre. Eine Fassadensanierung oder eine energetische Erneuerung, die nach 2029 an einem nicht vermieteten Hauptwohnsitz ausgeführt wird, ist nicht mehr abzugsfähig. Mit anderen Worten, der Zeitplan für grössere Arbeiten sollte jetzt festgelegt werden, denn das Abzugsfenster schliesst sich Ende 2028.

Zinsen am Boden, doch der Wind beginnt zu drehen

Die Schweizerische Nationalbank hält ihren Leitzins seit dem 20. Juni 2025 bei 0.00 %, ein Kurs, der Ende 2025 bestätigt wurde. Der Referenzzinssatz SARON liegt am 17. Juli 2026 bei -0.04 %.

Der Rückgang der Hypothekarzinsen, der Ende 2022 einsetzte, verliert an Schwung. Der nächste erwartete Schritt ist nicht mehr der Rückgang, sondern ein allmählicher Wiederanstieg, ein Faktor, den jeder berücksichtigen sollte, der gerade seine Finanzierung verhandelt.

Dieser Wechsel geht mit einem Anstieg der Preise für Wohneigentum um 3.5 % im ersten Quartal 2026 einher. UBS rechnet bis 2027 mit einem Plus von 2 bis 3 % pro Jahr.

Waadt, der Mangel verschärft sich und ein neuer Mietvertrag tritt auf den Plan

Die Leerwohnungsziffer im Kanton Waadt ist auf 0.94 % gesunken, nach 1.01 % ein Jahr zuvor. Sie liegt damit weit unter der gesetzlichen Mangelschwelle von 1.5 %. Der Kanton hat seine aktualisierte Liste der Bezirke mit Wohnungsmangel veröffentlicht, bei einer Entwicklung, die sich seit mehreren Jahren verschärft.

Neu und für jeden Waadtländer Mietvertrag relevant ist ein neuer Rahmenmietvertrag RULV, die Règles et usages locatifs (örtlich übliche Mietbestimmungen), der am 1. Juli 2026 allgemeinverbindlich wurde, ohne dass die Parteien erneut unterschreiben müssen. Der Bund hat seine Allgemeinverbindlicherklärung bestätigt mit dem Bundesbeschluss BBl 2026 1075 vom 22. April 2026. Der Text gilt bis zum 30. Juni 2032.

Genf, die grosse Mietenschere

Mit einer Leerwohnungsziffer von 0.34 %, das heisst 3.4 leere Wohnungen pro tausend, bleibt Genf der angespannteste Kanton der Schweiz. Und diese Knappheit zeigt sich direkt auf den Mietzinsabrechnungen.

Laut dem kantonalen Statistikamt steigt zwischen Mai 2025 und Mai 2026 die Miete einer Wohnung beim Mieterwechsel im Durchschnitt um 7.9 %. Im selben Zeitraum bleibt der allgemeine Anstieg im freien Mietwohnungsbestand bei 1.3 %, nach 1.9 % im Vorjahr.

In Genf schnellt die Miete genau dann in die Höhe, wenn eine Wohnung frei wird, deutlich stärker als für den bisherigen Mieter. Wohnortswechsel kommen dort teuer zu stehen.

Für Eigentümer läuft der Kalender auf zwei Geschwindigkeiten. Die Besteuerung ändert sich 2029, die Zinsen werden jetzt verhandelt. Konkret lohnt es sich, grössere Arbeiten vor Ende 2028 zu platzieren und die Finanzierung festzulegen, solange der SARON noch negativ ist. Für Mieter in der Westschweiz bleiben die massgebenden Regeln kantonal, und der neue Waadtländer Rahmenvertrag gilt bereits für einen vor zehn Jahren unterzeichneten Mietvertrag.