Le Conseil fédéral a daté la fin de la valeur locative au 1er janvier 2029. Pendant que les taux hypothécaires touchent le fond avant de remonter, le canton de Vaud impose un nouveau bail à tous ses locataires et Genève voit ses loyers s'envoler à chaque changement de locataire.
Par la rédaction Envergure
Un taux directeur figé à zéro, une réforme fiscale qui vise 2029 et deux cantons romands où décrocher un logement tient de l'exploit. L'été 2026 dessine un marché immobilier suisse qui se joue autant chez le percepteur que chez le notaire.
FÉDÉRALLe Conseil fédéral a fixé le cap lors de sa séance du 1er avril 2026. La suppression de la valeur locative, acceptée en votation le 28 septembre 2025, entrera en vigueur le 1er janvier 2029. D'ici là, rien ne change dans les déclarations. Après, la mécanique fiscale des propriétaires est réécrite.
La réforme ne concerne que les résidences principales. En échange de la disparition de cet impôt assis sur un loyer que le propriétaire ne touche jamais, plusieurs déductions familières se referment.
La déduction des frais d'entretien disparaît, sauf pour les logements loués. La déduction des intérêts hypothécaires est restreinte aux primo-accédants et aux propriétaires bailleurs. Et pour compenser leur manque à gagner, les cantons pourront lever un impôt réel sur les résidences secondaires.
| Déduction | Aujourd'hui | Dès 2029 |
|---|---|---|
| Frais d'entretien, résidence principale | Déductibles | Supprimés, sauf logements loués |
| Intérêts hypothécaires | Largement déductibles | Réservés aux primo-accédants et bailleurs |
| Valeur locative | Imposée | Supprimée pour la résidence principale |
| Résidences secondaires | Régime actuel | Impôt réel cantonal possible |
L'échéance paraît lointaine, mais elle pèse déjà sur toute planification à dix ans. Un ravalement ou une rénovation énergétique programmée après 2029 sur une résidence principale non louée ne sera plus déductible. Autrement dit, le calendrier des gros travaux mérite d'être posé maintenant, la fenêtre de déductibilité se referme fin 2028.
FÉDÉRALLa Banque nationale suisse maintient son taux directeur à 0,00 % depuis le 20 juin 2025, un cap confirmé fin 2025. Le SARON de référence s'affiche à -0,04 % au 17 juillet 2026.
Le recul des taux hypothécaires amorcé fin 2022 perd de son élan. La prochaine étape attendue n'est plus la baisse mais une remontée progressive, un paramètre à intégrer pour quiconque négocie son financement en ce moment.
Cette bascule accompagne la hausse de 3,5 % des prix du logement en propriété au premier trimestre 2026. UBS table sur une progression de 2 à 3 % par an jusqu'en 2027.
Le taux de logements vacants vaudois est tombé à 0,94 %, contre 1,01 % un an plus tôt. On reste très loin sous le seuil légal de pénurie, fixé à 1,5 %. Le canton a publié sa liste actualisée des districts en pénurie, sur une tendance qui s'aggrave depuis plusieurs années.
Nouveauté qui touche chaque bail vaudois : un nouveau contrat-cadre RULV, les Règles et usages locatifs, est entré en force obligatoire le 1er juillet 2026, sans qu'aucune nouvelle signature ne soit demandée aux parties. La Confédération a validé sa force obligatoire par l'arrêté FF 2026 1075 du 22 avril 2026. Le texte court jusqu'au 30 juin 2032.
Avec un taux de vacance de 0,34 %, soit 3,4 logements vides pour mille, Genève reste le canton le plus tendu de Suisse. Et cette rareté se lit directement sur les quittances.
Selon l'office cantonal de la statistique, entre mai 2025 et mai 2026, un logement qui change de locataire voit son loyer bondir de 7,9 % en moyenne. Sur la même période, la hausse générale du parc locatif libre reste contenue à 1,3 %, après 1,9 % l'année précédente.
À Genève, c'est au moment où un logement se libère que le loyer s'envole, bien plus que pour le locataire en place. La mobilité résidentielle s'y paie cher.
Pour un propriétaire, le calendrier avance à deux vitesses. La fiscalité bascule en 2029, les taux se négocient maintenant. Concrètement, cela vaut la peine de placer les gros travaux avant fin 2028 et de fixer son financement pendant que le SARON est encore négatif. Pour un locataire romand, les règles qui comptent restent cantonales, et le nouveau contrat-cadre vaudois s'applique déjà à un bail signé il y a dix ans.